Asunción erlebt ein schnelles urbanes Wachstum, mit neuen Wohnhochhäusern, gemischt genutzten Entwicklungen, Bürogebäuden, Restaurants, Gesundheitseinrichtungen und hochwertigen Einzelhandelsgeschäften, die etablierte Stadtteile umgestalten.
Die Nachfrage wird von aufstrebenden paraguayischen Fachleuten, Unternehmern, Führungskräften, Expats und internationalen Geschäftsinhabern unterstützt, die moderne Immobilien in der Nähe der kommerziellen und Lifestyle-Bezirke der Stadt suchen.
Die Bauqualität, die echte Marktnachfrage und ein klarer Unterschied sind viel wichtiger, als einfach die günstigste Immobilie auszuwählen und zu hoffen, von dem allgemeinen Wachstum der Stadt zu profitieren, nur um am Ende eine schäbige Immobilie zu besitzen, die niemand kaufen oder mieten möchte.
Von Stadt-Türmen zu Binnenstränden: Das neue Gesicht der Immobilien in Asunción
Von Stadt-Türmen zu Binnenstränden: Das neue Gesicht der Immobilien in Asunción
Asunción wird dichter, moderner und zunehmend international.
Stadtteile, die einst von Einfamilienhäusern dominiert wurden, werden durch Wohngebäude, kommerzielle Entwicklungen und neue Lifestyle-Infrastrukturen transformiert. Dies schafft stärkere urbane Zentren rund um die begehrtesten Geschäfts-, Einkaufs- und Unterhaltungsbezirke von Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas und Perseverancia.
Gleichzeitig ziehen jüngere paraguayische Fachleute aus dem Elternhaus aus, bauen Karrieren auf und suchen nach praktischen, sicheren Wohnungen. Unternehmer, medizinische Fachkräfte, Anwälte, Ingenieure, Manager und Führungskräfte tragen ebenfalls zur Nachfrage nach modernen Wohnmöglichkeiten in der Nähe von Arbeitsplätzen und Annehmlichkeiten bei.
Asunción zieht zudem Expats, Investoren, Diplomaten und ausländische Geschäftsinhaber an. Der vergleichsweise erschwingliche Lebensstil, die zugänglichen Aufenthaltsoptionen, das wettbewerbsfähige Steuerumfeld und der sich verbessernde Lebensstandard haben seine internationale Anziehungskraft erhöht.
Für Investoren schafft dies eine Exposition gegenüber einer Hauptstadt, die sich noch relativ früh in ihrem modernen Entwicklungszyklus befindet, was bedeutet, dass Gewinne weiterhin lukrativ sein können.
Die andere Seite des Baubooms
Die andere Seite des Baubooms
Schnelle Entwicklungen schaffen auch Risiken.
Bei so vielen Projekten, die im Bau sind, sind erfahrene Bauunternehmer und Handwerker stark gefragt. Größere und besser finanzierte Entwicklungen sind oft besser positioniert, um etablierte Auftragnehmer, qualifizierte Arbeiter und eine stärkere Bauaufsicht anzuziehen.
Weiter unten auf der Preisskala kann die Bauqualität weniger konsistent werden. Dies ist einer der Gründe, warum Premium- und Luxusentwicklungen – die oft von stärkeren Entwicklern, besseren Auftragnehmern und strengerer Qualitätskontrolle unterstützt werden – tendenziell schneller verkauft werden. Sie bieten häufig ein stärkeres Gesamtwertangebot und sind wahrscheinlicher, ihren Wert über einen längeren Zeitraum zu halten. Ganz zu schweigen davon, dass sie weniger laufende Wartungskosten oder Reparaturen verursachen.
Einige unerfahrene Betreiber dringen in Malerei-, Fliesen-, Wartungs- und baubezogene Geschäfte ein, um von dem Boom zu profitieren. Dies hat eine spürbare Lücke zwischen der Qualität einiger Marketingkampagnen und der Qualität ihrer fertigen Gebäude geschaffen.
Potenzielle Probleme können Folgendes umfassen:
- schlechte Ausführung;
- inkonsistente Fugen;
- kein Silikon in der Badezimmerkonstruktion, was zu anhaltenden Lecks führt;
- unzureichende Abdichtung;
- Feuchtigkeitsschäden, wenn die Wände und Böden nicht dampfdicht sind;
- schlecht installierte Fliesen oder Armaturen;
- unvollständige Elektro- oder Sanitärarbeiten;
- Verzögerungen bei der Behebung von Mängeln;
- Farbflecken überall, die nicht gereinigt wurden, oder wo keine Abdeckungen verwendet wurden.
Das bedeutet nicht, dass jedes günstigere Projekt von schlechter Qualität ist oder jedes Premiumprojekt fehlerfrei ist. Es bedeutet, dass Investoren über die Renderings hinausblicken und den Entwickler, den Bauunternehmer, frühere Projekte, die Bauaufsicht und die Verantwortlichkeiten nach der Fertigstellung bewerten müssen.
Der Kaufvertrag sollte auch klar den erforderlichen Standard der Lieferung, den Prozess zur Identifizierung von Mängeln, die Verpflichtung des Entwicklers zur Behebung mangelhafter Arbeiten ohne zusätzliche Kosten für den Käufer und den Zeitrahmen, innerhalb dessen diese Reparaturen abgeschlossen sein müssen, definieren.
Nicht jeder Entwickler arbeitet gleich
Nicht jeder Entwickler arbeitet gleich
Preise und Verhandlungsstandards variieren ebenfalls. In einigen unabhängigen Möglichkeiten können sich Preise oder Bedingungen während der Verhandlungen ändern. In besorgniserregenden Fällen kann dies geschehen, nachdem ein Käufer eine Reservierungsgebühr gezahlt hat.
Dies sollte nicht als Standardpraxis in Asunción betrachtet werden.
Renommierte Entwickler haben normalerweise klarere Preisliste, Reservierungsverfahren und vertragliche Bedingungen. Es gibt jedoch auch schwarze Schafe in der Stadt. Die Gefahr, dies als gängige Praxis zu betrachten, besteht darin, dass eine negative Erfahrung einen internationalen Investor dazu bringen kann, anzunehmen, dass der gesamte Markt informell operiert und nicht die realen Gewinne nutzt, die zu erzielen sind.
Ausländische Investoren benötigen realistische Erwartungen
Ausländische Investoren benötigen realistische Erwartungen
Einige Ausländer kommen mit der Annahme, dass fast jeder in Paraguay den Mindestlohn verdient und dass lokale Käufer sich moderne Wohnungen nicht leisten können.
Die Realität ist komplexer.
Asunción ist die Hauptstadt Paraguays und ein wichtiges Unternehmens-, Finanz- und Handelszentrum. Es gibt erfolgreiche Unternehmer, Geschäftsinhaber, Fachleute, Manager und Führungskräfte mit erheblicher Kaufkraft. Die Urbanisierung, die die Stadt in den letzten 5 Jahren durchlaufen hat, hat eine aufstrebende professionelle Klasse geschaffen. Viele gebildete und qualifizierte Fachkräfte verdienen zwischen etwa 1.000 und 4.000 US-Dollar pro Monat, während leitende Führungskräfte und erfolgreiche Geschäftsinhaber erheblich mehr verdienen können.
Die Realität ist komplexer.
Asunción ist die Hauptstadt Paraguays und ein wichtiges Unternehmens-, Finanz- und Handelszentrum. Es gibt erfolgreiche Unternehmer, Geschäftsinhaber, Fachleute, Manager und Führungskräfte mit erheblicher Kaufkraft. Die Urbanisierung, die die Stadt in den letzten 5 Jahren durchlaufen hat, hat eine aufstrebende professionelle Klasse geschaffen. Viele gebildete und qualifizierte Fachkräfte verdienen zwischen etwa 1.000 und 4.000 US-Dollar pro Monat, während leitende Führungskräfte und erfolgreiche Geschäftsinhaber erheblich mehr verdienen können.
Lokale Käufer treten oft in en pozo-Projekte ein, lange bevor internationale Investoren dies tun. Sie sind mit den Entwicklern vertraut, erfahren durch lokale Netzwerke von Starts und sind oft bereit, die besten Einheiten zu den niedrigsten Eröffnungspreisen zu reservieren.
Internationale Käufer hingegen verbringen möglicherweise Monate damit, den Markt zu verstehen, bevor sie eine Entscheidung treffen. Bis sie sich bereit fühlen, könnte das Projekt bereits mitten im Verkaufszyklus sein, die am besten positionierten Einheiten könnten weg sein und die Preise könnten erheblich gestiegen sein.
Zum Beispiel könnte eine Einzimmerwohnung in einer Premiumentwicklung zu etwa 58.000 US-Dollar auf den Markt kommen. Ein ausländischer Investor, der das Projekt später entdeckt – oder zu lange zögert – könnte schließlich 70.000 US-Dollar oder mehr für eine vergleichbare Einheit zahlen.
Es ist sinnvoll, sich Zeit zu nehmen, um den Markt zu verstehen, aber unbestimmtes Warten kann kostspielig sein. Der bessere Ansatz ist, frühzeitig vertrauensvolle lokale Beziehungen aufzubauen, jede Gelegenheit richtig zu bewerten und bereit zu sein, zu handeln, wenn ein starkes Projekt zu seinem Einstiegspreis auf den Markt kommt.
Investoren müssen daher Asunción auf der Grundlage ihrer realen wirtschaftlichen Schichten bewerten und nicht auf veralteten Annahmen über Paraguay. Eine Immobilie ist nicht automatisch überteuert, nur weil sie mehr kostet, als ein ausländischer Käufer erwartet hat – insbesondere wenn diese Erwartung auf veralteten YouTube-Videos, unvollständigen Informationen oder unrealistischen Annahmen über die lokale Wirtschaft basiert.
Starke Renditen sind möglich, aber sie sind projektspezifisch
Starke Renditen sind möglich, aber sie sind projektspezifisch
Steigende Preise bedeuten nicht, dass es keine guten Möglichkeiten mehr gibt.
Für „En Pozo“-Projekte, abhängig von der Entwicklung, dem Standort, dem einzigartigen Wertangebot, dem Mietmodell, können Investoren innerhalb eines Jahres mit prognostizierten Bruttorenditen von etwa 6%-30% rechnen, je nachdem, in welchem Teil des Marketingzyklus sie gekauft haben.
Einige kurzfristige Miet-, Gastgewerbe- oder Airbnb-ähnliche Angebote können Renditen von bis zu 20% prognostizieren, obwohl diese Möglichkeiten in der Regel eine größere betriebliche Komplexität und die Notwendigkeit erfordern, ein professionelles Managementunternehmen mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen.
Ausgewählte en pozo-Entwicklungen können ihren beworbenen Preis innerhalb eines Jahres um 10% bis 40% erhöhen, während der Bau fortschreitet und verfügbare Bestände schneller als andere Projekte absorbiert werden. Einige Projekte haben im vergangenen Jahr Preiserhöhungen von bis zu 47% verzeichnet.
Diese Erhöhungen werden nicht nur durch die Nachfrage angetrieben. Währungsbewegungen können ebenfalls eine wichtige Rolle spielen. Viele Entwickler verkaufen Wohnungen in US-Dollar, während sie Baumaterialien, Lieferanten und Gehälter in paraguayischen Guaraníes bezahlen. Wenn der US-Dollar gegenüber dem Guaraní schwächer wird, erhalten die Entwickler weniger Guaraníes für jeden Dollar an Verkaufsumsatz, was inflationsbedingten Druck auf ihre in Dollar denominierten Preise erzeugt.
Das bedeutet, dass ein Teil eines scheinbaren Kapitalgewinns echte Nachfrage und Baufortschritt widerspiegeln kann, während ein anderer Teil aus Wechselkursanpassungen und steigenden lokalen Entwicklungskosten resultieren kann.
Das richtige Projekt zählt mehr als der günstigste Preis
Für „En Pozo“-Projekte, abhängig von der Entwicklung, dem Standort, dem einzigartigen Wertangebot, dem Mietmodell, können Investoren innerhalb eines Jahres mit prognostizierten Bruttorenditen von etwa 6%-30% rechnen, je nachdem, in welchem Teil des Marketingzyklus sie gekauft haben.
Einige kurzfristige Miet-, Gastgewerbe- oder Airbnb-ähnliche Angebote können Renditen von bis zu 20% prognostizieren, obwohl diese Möglichkeiten in der Regel eine größere betriebliche Komplexität und die Notwendigkeit erfordern, ein professionelles Managementunternehmen mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen.
Ausgewählte en pozo-Entwicklungen können ihren beworbenen Preis innerhalb eines Jahres um 10% bis 40% erhöhen, während der Bau fortschreitet und verfügbare Bestände schneller als andere Projekte absorbiert werden. Einige Projekte haben im vergangenen Jahr Preiserhöhungen von bis zu 47% verzeichnet.
Diese Erhöhungen werden nicht nur durch die Nachfrage angetrieben. Währungsbewegungen können ebenfalls eine wichtige Rolle spielen. Viele Entwickler verkaufen Wohnungen in US-Dollar, während sie Baumaterialien, Lieferanten und Gehälter in paraguayischen Guaraníes bezahlen. Wenn der US-Dollar gegenüber dem Guaraní schwächer wird, erhalten die Entwickler weniger Guaraníes für jeden Dollar an Verkaufsumsatz, was inflationsbedingten Druck auf ihre in Dollar denominierten Preise erzeugt.
Das bedeutet, dass ein Teil eines scheinbaren Kapitalgewinns echte Nachfrage und Baufortschritt widerspiegeln kann, während ein anderer Teil aus Wechselkursanpassungen und steigenden lokalen Entwicklungskosten resultieren kann.
Das richtige Projekt zählt mehr als der günstigste Preis
Zwei Investoren können ähnliche Beträge für vergleichbare Wohnungen ausgeben und sehr unterschiedliche Ergebnisse erzielen.
Ein Investor könnte eine gut positionierte Einzimmerwohnung für 100.000 US-Dollar kaufen und sie später für 125.000 US-Dollar weiterverkaufen, was eine Steigerung von 25% vor Transaktionskosten ergibt. Das Projekt könnte erfolgreich gewesen sein, weil es die richtige Kombination aus Lage, Ruf des Entwicklers, Bauqualität, Design, Annehmlichkeiten und echter Käuferschaft angeboten hat.
Ein anderer Investor könnte eine günstigere Einzimmerwohnung für 68.000 US-Dollar kaufen und im gleichen Zeitraum nur in der Lage sein, sie für 72.000 US-Dollar weiterzuverkaufen – eine Steigerung von etwa 5,9%. Der niedrigere Einstiegspreis mag attraktiv ausgesehen haben, aber das Projekt könnte das gleiche Wertangebot, die gleiche Mietnachfrage, den gleichen Wiederverkaufswert oder die gleiche Knappheit gefehlt haben.
Deshalb ist die günstigste Wohnung nicht unbedingt die beste Investition. Das eigentliche Ziel ist es, das Projekt mit dem stärksten prognostizierten Ergebnis für das Budget des Investors auszuwählen – nicht einfach den niedrigsten Kaufpreis.
Was wir vermitteln möchten, ist, dass der Immobilienmarkt in Asunción fragmentiert ist. Nicht jede Entwicklung erlebt das gleiche Maß an Kapitalwachstum, und die Leistung kann von einem Projekt zum anderen stark variieren.
Investoren können sich nicht auf die Annahme verlassen, dass ein wachsender Markt jede Immobilie gleichermaßen anheben wird. Einige Projekte werden stark an Wert gewinnen, weil sie die richtige Kombination aus Lage, Qualität, Knappheit, Ruf des Entwicklers und echter Nachfrage bieten. Andere könnten am Ufer zurückgelassen werden, weil es zu viele ähnliche Einheiten gibt, die um die gleichen Käufer und Mieter konkurrieren, mit wenig, was sie über ein günstigeres Preisschild hinaus unterscheidet.
In diesem Markt ist Selektivität wichtiger als einfach nur eine Exposition gegenüber dem allgemeinen Wachstum der Stadt.
Lokales Wissen macht den Unterschied
Immobiliendaten und Marketingmaterialien zeigen nicht immer, was vor Ort passiert. Angekündigte Mieten können von dem abweichen, was Mieter bereit sind zu zahlen. Ein stark beworbenes Projekt kann schwache Grundlagen haben, während eine ruhigere Gelegenheit möglicherweise eine bessere Bauqualität, Lage oder Mietnachfrage bietet. Hier wird lokales Wissen wichtig.
Ein Investor könnte eine gut positionierte Einzimmerwohnung für 100.000 US-Dollar kaufen und sie später für 125.000 US-Dollar weiterverkaufen, was eine Steigerung von 25% vor Transaktionskosten ergibt. Das Projekt könnte erfolgreich gewesen sein, weil es die richtige Kombination aus Lage, Ruf des Entwicklers, Bauqualität, Design, Annehmlichkeiten und echter Käuferschaft angeboten hat.
Ein anderer Investor könnte eine günstigere Einzimmerwohnung für 68.000 US-Dollar kaufen und im gleichen Zeitraum nur in der Lage sein, sie für 72.000 US-Dollar weiterzuverkaufen – eine Steigerung von etwa 5,9%. Der niedrigere Einstiegspreis mag attraktiv ausgesehen haben, aber das Projekt könnte das gleiche Wertangebot, die gleiche Mietnachfrage, den gleichen Wiederverkaufswert oder die gleiche Knappheit gefehlt haben.
Deshalb ist die günstigste Wohnung nicht unbedingt die beste Investition. Das eigentliche Ziel ist es, das Projekt mit dem stärksten prognostizierten Ergebnis für das Budget des Investors auszuwählen – nicht einfach den niedrigsten Kaufpreis.
Was wir vermitteln möchten, ist, dass der Immobilienmarkt in Asunción fragmentiert ist. Nicht jede Entwicklung erlebt das gleiche Maß an Kapitalwachstum, und die Leistung kann von einem Projekt zum anderen stark variieren.
Investoren können sich nicht auf die Annahme verlassen, dass ein wachsender Markt jede Immobilie gleichermaßen anheben wird. Einige Projekte werden stark an Wert gewinnen, weil sie die richtige Kombination aus Lage, Qualität, Knappheit, Ruf des Entwicklers und echter Nachfrage bieten. Andere könnten am Ufer zurückgelassen werden, weil es zu viele ähnliche Einheiten gibt, die um die gleichen Käufer und Mieter konkurrieren, mit wenig, was sie über ein günstigeres Preisschild hinaus unterscheidet.
In diesem Markt ist Selektivität wichtiger als einfach nur eine Exposition gegenüber dem allgemeinen Wachstum der Stadt.
Lokales Wissen macht den Unterschied
Immobiliendaten und Marketingmaterialien zeigen nicht immer, was vor Ort passiert. Angekündigte Mieten können von dem abweichen, was Mieter bereit sind zu zahlen. Ein stark beworbenes Projekt kann schwache Grundlagen haben, während eine ruhigere Gelegenheit möglicherweise eine bessere Bauqualität, Lage oder Mietnachfrage bietet. Hier wird lokales Wissen wichtig.
„Lokales Wissen“ bedeutet nicht einfach, Paraguayer zu sein oder in Asunción zu leben. Es bedeutet, aktiv in verschiedenen Facetten des Immobilienmarktes involviert zu sein, Beziehungen zu haben, die Ihnen Insiderinformationen geben, und ein Gespür dafür zu haben, was tatsächlich passiert – was verkauft wird, was vermietet wird, was an Momentum gewinnt und was stillsteht.
Das klarste Bild kommt oft von Menschen, die in der Immobilienforschung, im Verkauf, in der Vermietung und im Management tätig sind, da sie sehen, was aus verschiedenen Blickwinkeln passiert. Sie wissen, welche Projekte verkauft werden, welche Einheiten stehen bleiben, was Mieter tatsächlich bereit sind zu zahlen, wo Bauprobleme auftreten und welche Entwickler das Vertrauen der Käufer gewinnen oder verlieren.
Ein Großteil der nützlichsten Informationen erscheint nie in einem Prospekt oder einer Online-Anzeige. Sie kommen durch direkte Erfahrungen, professionelle Beziehungen, Rückmeldungen von Eigentümern, Anfragen von Mietern, Beschwerden von Mietern, nächtliche Wartungsanrufe, Besichtigungen und die informelle Marktintelligenz, die zwischen Entwicklern, Agenten, Auftragnehmern, Investoren und Immobilienverwaltern zirkuliert.
In einem fragmentierten Markt kann diese Art von praktischer Intelligenz wertvoller sein als sich auf Werbematerial, Online-Listen oder die Meinung einer Person zu verlassen. Das Ziel ist nicht, das Risiko zu eliminieren, sondern ein vollständigeres Bild zu erstellen, bevor Kapital investiert wird.
Ein Markt voller Möglichkeiten
Das klarste Bild kommt oft von Menschen, die in der Immobilienforschung, im Verkauf, in der Vermietung und im Management tätig sind, da sie sehen, was aus verschiedenen Blickwinkeln passiert. Sie wissen, welche Projekte verkauft werden, welche Einheiten stehen bleiben, was Mieter tatsächlich bereit sind zu zahlen, wo Bauprobleme auftreten und welche Entwickler das Vertrauen der Käufer gewinnen oder verlieren.
Ein Großteil der nützlichsten Informationen erscheint nie in einem Prospekt oder einer Online-Anzeige. Sie kommen durch direkte Erfahrungen, professionelle Beziehungen, Rückmeldungen von Eigentümern, Anfragen von Mietern, Beschwerden von Mietern, nächtliche Wartungsanrufe, Besichtigungen und die informelle Marktintelligenz, die zwischen Entwicklern, Agenten, Auftragnehmern, Investoren und Immobilienverwaltern zirkuliert.
In einem fragmentierten Markt kann diese Art von praktischer Intelligenz wertvoller sein als sich auf Werbematerial, Online-Listen oder die Meinung einer Person zu verlassen. Das Ziel ist nicht, das Risiko zu eliminieren, sondern ein vollständigeres Bild zu erstellen, bevor Kapital investiert wird.
Ein Markt voller Möglichkeiten
Für all die Warnungen bietet Asunción und das größere Asunción einige wirklich aufregende Immobilienkonzepte.
Neue Asunción und die wasserorientierten Gemeinschaften von El Delta bringen Lagunen-, Marina- und Uferstil-Leben in ein landlocked Land. Distrito Perseverancia schafft ein neues, mastergeplantes Viertel, das um Wohn-, Handels- und Lifestyle-Infrastruktur herum gebaut wird.
Marena bietet etwas besonders Einzigartiges für Sonnenanbeter und „Strandliebhaber“, die nach Paraguay ziehen, um von den Steuervorteilen zu profitieren, aber die Strände von Thailand oder ihrem Heimatland hinter sich lassen. Leben im Resort-Stil rund um eine expansive kristallklare Lagune, in Reichweite der Hauptstadt, macht Marena zu einem der besten Wertangebote in der Stadt.
In der ganzen Stadt verändert eine neue Generation von annehmlichkeitsreichen Wohngebäuden auch die Bedeutung des urbanen Lebens. Dachpools, Fitnessstudios, Coworking-Spaces, landschaftlich gestaltete Terrassen, Grillbereiche, Wellness-Einrichtungen, gut ausgestattete Fitnessstudios, Cafés und soziale Räume verwandeln Wohnungen in vollständige Lifestyle-Angebote und nicht einfach nur in Schlafplätze.
Die Vielfalt ist ein Teil dessen, was den Markt so überzeugend macht. Investoren können zwischen etablierten städtischen Vierteln, aufstrebenden Handelsbezirken, Premium-Türmen, Gastgewerbe-Konzepten, geschlossenen nachhaltigen Gemeinschaften, Lagunengemeinschaften und völlig neuen mastergeplanten Zielen wählen.
Die Herausforderung besteht nicht darin, Projekte zu finden. Es geht darum, die zu identifizieren, die die Qualität, Nachfrage und den Unterschied bieten, um erfolgreich zu sein.
Für weitere Informationen über die derzeit in Asunción und Greater Asunción verfügbaren Projekte und Investitionsmöglichkeiten kontaktieren Sie ETICO Property Managers.
