Asunción sta attraversando una rapida crescita urbana, con nuove torri residenziali, sviluppi a uso misto, torri aziendali, uffici, ristoranti, strutture sanitarie e negozi di alta gamma che stanno ridefinendo i quartieri consolidati.
La domanda è sostenuta da professionisti paraguayani in ascesa, imprenditori, dirigenti, espatriati e proprietari di aziende internazionali che cercano proprietà moderne vicino ai distretti commerciali e di lifestyle della città.
La qualità della costruzione, la genuina domanda di mercato e un chiaro punto di differenza contano molto di più che semplicemente scegliere la proprietà a prezzo più basso e sperare di beneficiare della crescita complessiva della città, solo per ritrovarsi a possedere un immobile a basso costo che nessuno vuole comprare o affittare.
Da City Towers a Spiagge Interne: Il Nuovo Volto del Mercato Immobiliare di Asunción
Da City Towers a Spiagge Interne: Il Nuovo Volto del Mercato Immobiliare di Asunción
Asunción sta diventando più densa, più moderna e sempre più internazionale.
I quartieri un tempo dominati da case unifamiliari stanno venendo trasformati da edifici residenziali, sviluppi commerciali e nuove infrastrutture per il lifestyle. Questo sta creando centri urbani più forti attorno ai distretti commerciali, di shopping e di intrattenimento più desiderabili della città, come Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas e Perseverancia.
Allo stesso tempo, i giovani professionisti paraguayani stanno lasciando la casa familiare, costruendo carriere e cercando appartamenti convenienti e sicuri. Imprenditori, professionisti medici, avvocati, ingegneri, manager e dirigenti stanno anche contribuendo alla domanda di alloggi moderni vicino al lavoro e ai servizi.
Asunción sta inoltre attirando espatriati, investitori, diplomatici e proprietari di aziende straniere. Il suo stile di vita relativamente accessibile, le opzioni di residenza accessibili, l'ambiente fiscale competitivo e il miglioramento dello standard di vita hanno aumentato il suo fascino internazionale.
Per gli investitori, questo crea esposizione a una capitale ancora relativamente all'inizio del suo ciclo di sviluppo moderno, il che significa che i profitti possono ancora essere redditizi.
L'Altro Lato del Boom Edilizio
L'Altro Lato del Boom Edilizio
Lo sviluppo rapido crea anche rischi.
Con così tanti progetti in costruzione, i costruttori e gli artigiani esperti sono molto richiesti. Sviluppi più grandi e meglio finanziati sono spesso meglio posizionati per attrarre appaltatori affermati, lavoratori qualificati e una supervisione della costruzione più forte.
Più in basso nella scala dei prezzi, la qualità della costruzione può diventare meno coerente. Questo è uno dei motivi per cui gli sviluppi premium e di lusso—spesso sostenuti da sviluppatori più forti, migliori appaltatori e un controllo qualità più rigoroso—tendono a vendere più rapidamente. Offrono frequentemente una proposta di valore complessiva più forte e sono più propensi a mantenere il loro valore nel lungo termine. Per non parlare del fatto che ti costeranno meno in manutenzione continua o riparazione di problemi.
Alcuni operatori inesperti stanno entrando nel settore della pittura, piastrellatura, manutenzione e costruzione per capitalizzare il boom. Questo ha creato un divario evidente tra la qualità di alcune campagne di marketing e la qualità dei loro edifici finiti.
I problemi potenziali possono includere:
- scarsa finitura;
- grouting incoerente;
- assenza di silicone nella costruzione del bagno che causa perdite continue;
- impermeabilizzazione inadeguata;
- danni da umidità se le pareti e i pavimenti non sono stati impermeabilizzati;
- piastrelle o accessori installati male;
- lavori elettrici o idraulici incompleti;
- ritardi nella correzione dei difetti;
- macchie di vernice ovunque che non sono state pulite, o dove non sono stati utilizzati teli protettivi.
Questo non significa che ogni progetto a prezzo più basso sia di scarsa qualità o che ogni progetto premium sia senza difetti. Significa che gli investitori devono guardare oltre i rendering e valutare lo sviluppatore, il costruttore, i progetti precedenti, la supervisione della costruzione e le responsabilità post-completamento.
Il contratto di acquisto dovrebbe anche definire chiaramente lo standard di consegna richiesto, il processo per identificare i difetti, l'obbligo dello sviluppatore di correggere i lavori scadenti senza costi aggiuntivi per l'acquirente e il termine entro il quale tali riparazioni devono essere completate.
Non Ogni Sviluppatore Opera allo Stesso Modo
Non Ogni Sviluppatore Opera allo Stesso Modo
Le norme di prezzo e di negoziazione variano anche. In alcune opportunità indipendenti, i prezzi o i termini possono cambiare durante le negoziazioni. In casi preoccupanti, questo può accadere dopo che un acquirente ha pagato un deposito di prenotazione.
Questo non dovrebbe essere considerato una prassi standard in tutta Asunción.
Gli sviluppatori rispettabili normalmente hanno liste di prezzi più chiare, procedure di prenotazione e termini contrattuali. Tuttavia, ci sono attori disonesti in città. Il pericolo qui nel pensare che questa sia una prassi comune è che un'esperienza negativa può indurre un investitore internazionale a presumere che l'intero mercato operi informalmente e non sfrutti i veri guadagni che ci sono da fare.
Gli Investitori Stranieri Hanno Bisogno di Aspettative Realistiche
Gli Investitori Stranieri Hanno Bisogno di Aspettative Realistiche
Alcuni stranieri arrivano con l'assunzione che quasi tutti in Paraguay guadagnano il salario minimo e che i compratori locali non possono permettersi appartamenti moderni.
La realtà è più complessa.
Asunción è la capitale del Paraguay e un importante centro corporativo, finanziario e commerciale. Ha imprenditori di successo, proprietari di aziende, professionisti, manager e dirigenti con un potere d'acquisto significativo. L'urbanizzazione che la città ha subito negli ultimi 5 anni ha creato una classe professionale in ascesa. Molti professionisti istruiti e qualificati possono guadagnare tra circa US$1,000 e US$4,000 al mese, mentre dirigenti senior e imprenditori di successo possono guadagnare considerevolmente di più.
La realtà è più complessa.
Asunción è la capitale del Paraguay e un importante centro corporativo, finanziario e commerciale. Ha imprenditori di successo, proprietari di aziende, professionisti, manager e dirigenti con un potere d'acquisto significativo. L'urbanizzazione che la città ha subito negli ultimi 5 anni ha creato una classe professionale in ascesa. Molti professionisti istruiti e qualificati possono guadagnare tra circa US$1,000 e US$4,000 al mese, mentre dirigenti senior e imprenditori di successo possono guadagnare considerevolmente di più.
I compratori locali spesso entrano in progetti en pozo molto prima degli investitori internazionali. Sono familiari con gli sviluppatori, sentono parlare dei lanci attraverso reti locali e sono spesso pronti a riservare le migliori unità ai prezzi di apertura più bassi.
Gli acquirenti internazionali, al contrario, possono trascorrere mesi cercando di comprendere il mercato prima di prendere una decisione. Quando si sentono pronti, il progetto potrebbe già essere a metà del suo ciclo di vendita, le unità meglio posizionate potrebbero essere già andate e i prezzi potrebbero essere aumentati significativamente.
Ad esempio, un appartamento con una camera da letto in uno sviluppo premium potrebbe essere lanciato a circa US$58,000. Un investitore straniero che scopre il progetto più tardi—o ritarda troppo—potrebbe alla fine pagare US$70,000 o più per un'unità comparabile.
Prendersi il tempo per comprendere il mercato è sensato, ma aspettare indefinitamente può essere costoso. L'approccio migliore è costruire relazioni locali fidate in anticipo, valutare ogni opportunità correttamente ed essere pronti ad agire quando un progetto forte viene lanciato al suo prezzo di partenza.
Gli investitori devono quindi valutare Asunción in base ai suoi veri strati economici piuttosto che su assunzioni obsolete riguardo al Paraguay. Una proprietà non è automaticamente sopravvalutata semplicemente perché costa più di quanto un acquirente straniero si aspettava che una proprietà in Paraguay costasse—particolarmente quando quella aspettativa si basa su video di YouTube obsoleti, informazioni incomplete o assunzioni irrealistiche sull'economia locale.
Ritorni Forti Sono Possibili, ma Sono Specifici per il Progetto
Ritorni Forti Sono Possibili, ma Sono Specifici per il Progetto
I prezzi in aumento non significano che non ci siano buone opportunità rimaste.
Per i progetti “En Pozo”, a seconda dello sviluppo, della posizione, della proposta di valore unica, del modello di affitto, gli investitori possono incontrare rendimenti lordi previsti che iniziano intorno al 6%-30% entro un anno, a seconda di quale parte del ciclo di marketing hanno acquistato.
Alcune proposte di affitto a breve termine, ospitalità o in stile Airbnb possono prevedere rendimenti vicini al 20%, sebbene queste opportunità comportino generalmente una maggiore complessità operativa e la necessità di avere una società di gestione professionale che commercializzi la proprietà.
Alcuni sviluppi en pozo selezionati possono aumentare di prezzo pubblicizzato dal 10% al 40% entro un anno man mano che la costruzione progredisce e l'inventario disponibile viene assorbito più rapidamente rispetto ad altri progetti. Alcuni progetti hanno registrato aumenti fino al 47% nell'ultimo anno.
Questi aumenti non sono guidati solo dalla domanda. I movimenti valutari possono anche giocare un ruolo importante. Molti sviluppatori vendono appartamenti in dollari USA mentre pagano materiali da costruzione, fornitori e salari in guaraní paraguayani. Quando il dollaro USA si indebolisce rispetto al guaraní, gli sviluppatori ricevono meno guaraní per ogni dollaro di entrate da vendita, creando pressione inflazionistica sui loro prezzi denominati in dollari.
Questo significa che parte di un apparente guadagno di capitale può riflettere una domanda genuina e un progresso nella costruzione, mentre un'altra parte può risultare da aggiustamenti del tasso di cambio e dall'aumento dei costi di sviluppo locali.
Il Progetto Giusto Conta Più del Prezzo Più Basso
Per i progetti “En Pozo”, a seconda dello sviluppo, della posizione, della proposta di valore unica, del modello di affitto, gli investitori possono incontrare rendimenti lordi previsti che iniziano intorno al 6%-30% entro un anno, a seconda di quale parte del ciclo di marketing hanno acquistato.
Alcune proposte di affitto a breve termine, ospitalità o in stile Airbnb possono prevedere rendimenti vicini al 20%, sebbene queste opportunità comportino generalmente una maggiore complessità operativa e la necessità di avere una società di gestione professionale che commercializzi la proprietà.
Alcuni sviluppi en pozo selezionati possono aumentare di prezzo pubblicizzato dal 10% al 40% entro un anno man mano che la costruzione progredisce e l'inventario disponibile viene assorbito più rapidamente rispetto ad altri progetti. Alcuni progetti hanno registrato aumenti fino al 47% nell'ultimo anno.
Questi aumenti non sono guidati solo dalla domanda. I movimenti valutari possono anche giocare un ruolo importante. Molti sviluppatori vendono appartamenti in dollari USA mentre pagano materiali da costruzione, fornitori e salari in guaraní paraguayani. Quando il dollaro USA si indebolisce rispetto al guaraní, gli sviluppatori ricevono meno guaraní per ogni dollaro di entrate da vendita, creando pressione inflazionistica sui loro prezzi denominati in dollari.
Questo significa che parte di un apparente guadagno di capitale può riflettere una domanda genuina e un progresso nella costruzione, mentre un'altra parte può risultare da aggiustamenti del tasso di cambio e dall'aumento dei costi di sviluppo locali.
Il Progetto Giusto Conta Più del Prezzo Più Basso
Due investitori possono spendere somme simili per appartamenti comparabili e ottenere risultati molto diversi.
Un investitore può acquistare un appartamento con una camera da letto ben posizionato per US$100,000 e rivenderlo successivamente per US$125,000, producendo un aumento del 25% prima dei costi di transazione. Il progetto potrebbe aver avuto successo perché ha offerto la giusta combinazione di posizione, reputazione dello sviluppatore, qualità di costruzione, design, servizi e domanda genuina da parte degli acquirenti.
Un altro investitore può acquistare un appartamento con una camera da letto più economico per US$68,000 e, nello stesso periodo, riuscire a rivenderlo solo per US$72,000—un aumento di circa il 5.9%. Il prezzo di ingresso più basso potrebbe sembrare attraente, ma il progetto potrebbe aver mancato della stessa proposta di valore, domanda di affitto, appeal alla rivendita o scarsità.
Questo è il motivo per cui l'appartamento più economico non è necessariamente il miglior investimento. L'obiettivo reale è scegliere il progetto con il risultato previsto più forte per il budget dell'investitore—non semplicemente il prezzo di acquisto più basso.
Quello che stiamo cercando di trasmettere è che il mercato immobiliare di Asunción è frammentato. Non ogni sviluppo sta vivendo lo stesso livello di crescita del capitale, e le performance possono variare ampiamente da un progetto all'altro.
Gli investitori non possono fare affidamento sull'assunzione che un mercato in crescita solleverà ogni proprietà in modo uniforme. Alcuni progetti apprezzeranno fortemente perché offrono la giusta combinazione di posizione, qualità, scarsità, reputazione dello sviluppatore e domanda genuina. Altri potrebbero rimanere sulla riva perché ci sono troppe unità simili che competono per gli stessi acquirenti e inquilini, con poco da distinguerli oltre a un prezzo più basso.
In questo mercato, la selettività conta più che semplicemente ottenere esposizione alla crescita complessiva della città.
La Conoscenza Locale Fa la Differenza
I dati immobiliari e il materiale di marketing non rivelano sempre cosa sta accadendo sul campo. Gli affitti pubblicizzati possono differire da ciò che gli inquilini sono disposti a pagare. Un progetto fortemente promosso può avere fondamentali deboli, mentre un'opportunità più tranquilla può offrire una migliore costruzione, posizione o domanda di affitto. Qui è dove la conoscenza locale diventa importante.
Un investitore può acquistare un appartamento con una camera da letto ben posizionato per US$100,000 e rivenderlo successivamente per US$125,000, producendo un aumento del 25% prima dei costi di transazione. Il progetto potrebbe aver avuto successo perché ha offerto la giusta combinazione di posizione, reputazione dello sviluppatore, qualità di costruzione, design, servizi e domanda genuina da parte degli acquirenti.
Un altro investitore può acquistare un appartamento con una camera da letto più economico per US$68,000 e, nello stesso periodo, riuscire a rivenderlo solo per US$72,000—un aumento di circa il 5.9%. Il prezzo di ingresso più basso potrebbe sembrare attraente, ma il progetto potrebbe aver mancato della stessa proposta di valore, domanda di affitto, appeal alla rivendita o scarsità.
Questo è il motivo per cui l'appartamento più economico non è necessariamente il miglior investimento. L'obiettivo reale è scegliere il progetto con il risultato previsto più forte per il budget dell'investitore—non semplicemente il prezzo di acquisto più basso.
Quello che stiamo cercando di trasmettere è che il mercato immobiliare di Asunción è frammentato. Non ogni sviluppo sta vivendo lo stesso livello di crescita del capitale, e le performance possono variare ampiamente da un progetto all'altro.
Gli investitori non possono fare affidamento sull'assunzione che un mercato in crescita solleverà ogni proprietà in modo uniforme. Alcuni progetti apprezzeranno fortemente perché offrono la giusta combinazione di posizione, qualità, scarsità, reputazione dello sviluppatore e domanda genuina. Altri potrebbero rimanere sulla riva perché ci sono troppe unità simili che competono per gli stessi acquirenti e inquilini, con poco da distinguerli oltre a un prezzo più basso.
In questo mercato, la selettività conta più che semplicemente ottenere esposizione alla crescita complessiva della città.
La Conoscenza Locale Fa la Differenza
I dati immobiliari e il materiale di marketing non rivelano sempre cosa sta accadendo sul campo. Gli affitti pubblicizzati possono differire da ciò che gli inquilini sono disposti a pagare. Un progetto fortemente promosso può avere fondamentali deboli, mentre un'opportunità più tranquilla può offrire una migliore costruzione, posizione o domanda di affitto. Qui è dove la conoscenza locale diventa importante.
“Conoscenza locale” non significa semplicemente essere paraguayani o vivere a Asunción. Significa essere attivamente coinvolti in tutti i diversi aspetti del mercato immobiliare, avere relazioni che ti danno informazioni privilegiate, con un occhio attento a ciò che sta realmente accadendo—cosa si sta vendendo, cosa si sta affittando, cosa sta guadagnando slancio e cosa è fermo.
Il quadro più chiaro spesso proviene da persone che lavorano in ricerca immobiliare, vendite, affitti e gestione, perché vedono cosa sta accadendo da diversi angoli. Sanno quali progetti si stanno vendendo, quali unità sono ferme, cosa gli inquilini sono realmente disposti a pagare, dove stanno emergendo problemi di costruzione e quali sviluppatori stanno guadagnando—o perdendo—la fiducia degli acquirenti.
Molte delle informazioni più utili non compaiono mai in un opuscolo o in un annuncio online. Provengono da esperienze dirette, relazioni professionali, feedback dei proprietari, richieste degli inquilini, lamentele degli inquilini, chiamate di manutenzione notturne, visite in cantiere e l'intelligence di mercato informale che circola tra sviluppatori, agenti, appaltatori, investitori e gestori immobiliari.
In un mercato frammentato, questo tipo di intelligenza pratica può essere più prezioso che fare affidamento su materiale promozionale, annunci online o l'opinione di una sola persona. L'obiettivo non è eliminare il rischio, ma costruire un quadro più completo prima di impegnare capitale.
Un Mercato Pieno di Possibilità
Il quadro più chiaro spesso proviene da persone che lavorano in ricerca immobiliare, vendite, affitti e gestione, perché vedono cosa sta accadendo da diversi angoli. Sanno quali progetti si stanno vendendo, quali unità sono ferme, cosa gli inquilini sono realmente disposti a pagare, dove stanno emergendo problemi di costruzione e quali sviluppatori stanno guadagnando—o perdendo—la fiducia degli acquirenti.
Molte delle informazioni più utili non compaiono mai in un opuscolo o in un annuncio online. Provengono da esperienze dirette, relazioni professionali, feedback dei proprietari, richieste degli inquilini, lamentele degli inquilini, chiamate di manutenzione notturne, visite in cantiere e l'intelligence di mercato informale che circola tra sviluppatori, agenti, appaltatori, investitori e gestori immobiliari.
In un mercato frammentato, questo tipo di intelligenza pratica può essere più prezioso che fare affidamento su materiale promozionale, annunci online o l'opinione di una sola persona. L'obiettivo non è eliminare il rischio, ma costruire un quadro più completo prima di impegnare capitale.
Un Mercato Pieno di Possibilità
Per tutte le precauzioni, Asunción e la Grande Asunción stanno offrendo alcuni concetti immobiliari davvero entusiasmanti.
Nueva Asunción e le comunità orientate all'acqua di El Delta stanno portando uno stile di vita da laguna, marina e lungomare a un paese senza sbocco sul mare. Il Distrito Perseverancia sta creando un nuovo distretto pianificato attorno a infrastrutture residenziali, commerciali e di lifestyle.
Marena offre qualcosa di particolarmente distintivo per i cercatori di sole e i “beach bunnies” che si trasferiscono in Paraguay per i suoi vantaggi fiscali ma stanno lasciando dietro di sé le spiagge della Thailandia o del loro paese d'origine. Uno stile di vita in stile resort attorno a una vasta laguna cristallina, a portata di mano della capitale, rende Marena una delle migliori proposte di valore in città.
In tutta la città, una nuova generazione di edifici residenziali ricchi di servizi sta anche cambiando il significato della vita urbana. Piscine sul tetto, palestre, spazi di coworking, terrazze paesaggistiche, aree barbecue, strutture benessere, palestre attrezzate, caffè e spazi sociali stanno trasformando gli appartamenti in proposte di lifestyle complete piuttosto che semplicemente luoghi dove dormire.
La varietà è parte di ciò che rende il mercato così interessante. Gli investitori possono scegliere tra quartieri urbani consolidati, distretti commerciali emergenti, torri premium, concetti di ospitalità, comunità sostenibili recintate, comunità lagunari e destinazioni completamente nuove pianificate.
La sfida non è trovare progetti. È identificare quelli con qualità, domanda e punto di differenza per avere successo.
Per ulteriori informazioni sui progetti e le opportunità di investimento attualmente disponibili in tutta Asunción e Grande Asunción, contattare ETICO Property Managers.
