Асунсьон на подъеме: возможности, риски и проекты, меняющие столицу Парагвая

Асунсьон переживает быстрый рост городского строительства, новые жилые башни, многофункциональные комплексы, корпоративные здания, офисы, рестораны, медицинские учреждения и премиальная розничная торговля меняют привычные районы.

Спрос поддерживается поднимающимися по социальной лестнице парагвайскими профессионалами, предпринимателями, руководителями, экспатами и международными владельцами бизнеса, которые ищут современные объекты недвижимости рядом с коммерческими и развлекательными районами города.

Качество строительства, реальный рыночный спрос и четкая точка отличия имеют гораздо большее значение, чем просто выбор самого дешевого объекта и надежда на получение выгоды от общего роста города, только чтобы в конечном итоге оказаться с дешевым местом, которое никто не хочет купить или арендовать.

От городских башен до внутренних пляжей: новое лицо недвижимости Асунсьона

Асунсьон становится более густонаселенным, современным и все более международным.

Районы, когда-то доминируемые отдельными домами, трансформируются жилыми зданиями, коммерческими проектами и новой инфраструктурой для образа жизни. Это создает более сильные городские центры вокруг самых желанных бизнес-, торговых и развлекательных районов Санта-Тереса, Вилла-Морра, Лас-Ломас и Персеверансия.

В то же время молодые парагвайские профессионалы покидают родительский дом, строят карьеру и ищут удобные, безопасные квартиры. Предприниматели, медицинские работники, юристы, инженеры, менеджеры и руководители также способствуют спросу на современное жилье рядом с работой и удобствами.

Асунсьон также привлекает экспатов, инвесторов, дипломатов и иностранных владельцев бизнеса. Его сравнительно доступный уровень жизни, доступные варианты получения вида на жительство, конкурентная налоговая среда и улучшающийся уровень жизни увеличили его международную привлекательность.

Для инвесторов это создает возможность для вложений в столицу, которая все еще относительно ранняя в своем современном цикле развития, что означает, что прибыль все еще может быть выгодной.

Обратная сторона строительного бума

Быстрое развитие также создает риски.

С таким количеством проектов на стадии строительства опытные строители и рабочие находятся в большом спросе. Более крупные и лучше финансируемые проекты часто лучше позиционированы для привлечения опытных подрядчиков, квалифицированных рабочих и более надежного контроля за строительством.

Далее по шкале цен качество строительства может стать менее последовательным. Это одна из причин, по которой премиальные и роскошные проекты — часто поддерживаемые более сильными застройщиками, лучшими подрядчиками и более строгим контролем качества — имеют тенденцию продаваться быстрее. Они часто предлагают более сильное общее ценностное предложение и с большей вероятностью сохранят свою стоимость в долгосрочной перспективе. Не говоря уже о том, что вам будет стоить меньше в процессе текущего обслуживания или устранения проблем.

Некоторые неопытные операторы входят в бизнес, связанный с покраской, плиткой, обслуживанием и строительством, чтобы извлечь выгоду из бума. Это создало заметный разрыв между качеством некоторых рекламных кампаний и качеством их завершенных зданий.

Потенциальные проблемы могут включать:

Это не означает, что каждый проект по более низкой цене является низкокачественным или что каждый премиальный проект безупречен. Это означает, что инвесторы должны смотреть за пределы визуализаций и оценивать застройщика, строителя, предыдущие проекты, контроль за строительством и обязательства после завершения.

Договор купли-продажи также должен четко определять требуемый стандарт поставки, процесс выявления дефектов, обязательства застройщика по исправлению некачественной работы без дополнительных затрат для покупателя и сроки, в течение которых эти ремонты должны быть завершены.

Не каждый застройщик работает одинаково

Стандарты ценообразования и переговоров также различаются. В некоторых независимых возможностях цены или условия могут изменяться в ходе переговоров. В некоторых случаях это может произойти после того, как покупатель внес депозит на резервирование.

Это не следует считать стандартной практикой в Асунсьоне.

Репутационные застройщики обычно имеют более четкие прайс-листы, процедуры резервирования и договорные условия. Однако в городе есть и недобросовестные игроки. Опасность в том, что одна негативная ситуация может заставить международного инвестора предположить, что весь рынок работает неформально и не воспользоваться реальными выгодами, которые можно получить.

Иностранные инвесторы должны иметь реалистичные ожидания

Некоторые иностранцы приезжают с предположением, что почти все в Парагвае зарабатывают минимальную зарплату и что местные покупатели не могут позволить себе современные квартиры.

Реальность более сложна.

Асунсьон — столица Парагвая и важный корпоративный, финансовый и коммерческий центр. Здесь есть успешные предприниматели, владельцы бизнеса, профессионалы, менеджеры и руководители с значительной покупательной способностью. Урбанизация, через которую город прошел за последние 5 лет, создала поднимающийся профессиональный класс. Многие образованные и квалифицированные специалисты могут зарабатывать от примерно 1,000 до 4,000 долларов США в месяц, в то время как старшие руководители и успешные владельцы бизнеса могут зарабатывать значительно больше.

Местные покупатели часто входят в проекты en pozo задолго до международных инвесторов. Они знакомы с застройщиками, слышат о запусках через местные сети и часто готовы резервировать лучшие единицы по самым низким стартовым ценам.

Международные покупатели, напротив, могут тратить месяцы на понимание рынка, прежде чем принять решение. К тому времени, когда они почувствуют себя готовыми, проект может уже находиться на середине своего цикла продаж, лучшие позиции могут быть проданы, а цены могут значительно возрасти.

Например, однокомнатная квартира в премиальном комплексе может стартовать примерно с 58,000 долларов США. Иностранный инвестор, который позже обнаружит проект — или слишком долго задержится — может в конечном итоге заплатить 70,000 долларов США или больше за сопоставимую единицу.

Потратить время на понимание рынка разумно, но ждать неопределенно долго может быть дорого. Лучший подход — это установить доверительные местные отношения заранее, правильно оценить каждую возможность и быть готовым действовать, когда сильный проект запускается по своей стартовой цене.

Таким образом, инвесторы должны оценивать Асунсьон на основе его реальных экономических слоев, а не устаревших предположений о Парагвае. Недвижимость не автоматически переоценена только потому, что она стоит больше, чем иностранный покупатель ожидал, что недвижимость в Парагвае должна стоить — особенно когда это ожидание основано на устаревших видео на YouTube, неполной информации или нереалистичных предположениях о местной экономике.

Сильные доходы возможны, но они специфичны для проекта

Растущие цены не означают, что хорошие возможности закончились.

Для проектов «En Pozo», в зависимости от развития, местоположения, уникального ценностного предложения, модели аренды, инвесторы могут столкнуться с прогнозируемой валовой доходностью от 6% до 30% в течение года, в зависимости от того, на какой стадии маркетингового цикла они приобрели.

Некоторые предложения краткосрочной аренды, гостиничного или стиля Airbnb могут прогнозировать доходность, приближающуюся к 20%, хотя эти возможности обычно связаны с большей операционной сложностью и необходимостью иметь профессиональную управляющую компанию, занимающуюся маркетингом недвижимости.

Выбранные en pozo проекты могут увеличиваться в рекламной цене на 10% до 40% в течение года по мере продвижения строительства и более быстрого поглощения доступного инвентаря, чем другие проекты. Некоторые проекты за последний год зафиксировали увеличение до 47%.

Эти увеличения не обусловлены только спросом. Движения валюты также могут играть важную роль. Многие застройщики продают квартиры в долларах США, в то время как платят за строительные материалы, поставщиков и зарплаты в парагвайских гуарани. Когда доллар США ослабевает по отношению к гуарани, застройщики получают меньше гуарани за каждый доллар дохода от продаж, создавая инфляционное давление на их цены, номинированные в долларах.

Это означает, что часть предполагаемой капитализации может отражать реальный спрос и прогресс строительства, в то время как другая часть может быть результатом корректировок обменного курса и роста местных затрат на развитие.

Правильный проект важнее, чем самая низкая цена

Два инвестора могут потратить схожие суммы на сопоставимые квартиры и достичь очень разных результатов.

Один инвестор может купить хорошо расположенную однокомнатную квартиру за 100,000 долларов США и позже продать ее за 125,000 долларов США, получив 25% прирост до транзакционных затрат. Проект мог быть успешным, потому что он предложил правильное сочетание местоположения, репутации застройщика, качества строительства, дизайна, удобств и реального спроса со стороны покупателей.

Другой инвестор может купить более дешевую однокомнатную квартиру за 68,000 долларов США и, за тот же период, только сможет продать ее за 72,000 долларов США — прирост примерно 5.9%. Более низкая начальная цена могла показаться привлекательной, но проект мог не иметь такого же ценностного предложения, спроса на аренду, привлекательности для перепродажи или дефицита.

Вот почему самая дешевая квартира не обязательно является лучшей инвестицией. Реальная цель — выбрать проект с наилучшим прогнозируемым результатом для бюджета инвестора — не просто самую низкую цену покупки.

Что мы пытаемся донести, так это то, что рынок недвижимости Асунсьона фрагментирован. Не каждый проект испытывает одинаковый уровень роста капитала, и производительность может сильно различаться от одного проекта к другому.

Инвесторы не могут полагаться на предположение, что растущий рынок поднимет каждую недвижимость одинаково. Некоторые проекты будут сильно расти в цене, потому что они предлагают правильное сочетание местоположения, качества, дефицита, репутации застройщика и реального спроса. Другие могут остаться на берегу, потому что слишком много похожих единиц конкурируют за одних и тех же покупателей и арендаторов, с небольшими отличиями, кроме более низкой ценовой метки.

На этом рынке выбор важнее, чем просто получение доступа к общему росту города.

Местные знания имеют значение

Данные о недвижимости и маркетинговые материалы не всегда раскрывают, что происходит на месте. Рекламируемые аренды могут отличаться от того, что арендаторы готовы платить. Сильно рекламируемый проект может иметь слабые основы, в то время как более тихая возможность может предложить лучшее строительство, местоположение или спрос на аренду. Вот где местные знания становятся важными.

«Местные знания» не просто означают быть парагвайцем или жить в Асунсьоне. Это означает активно участвовать в различных аспектах рынка недвижимости, иметь отношения, которые дают вам внутреннюю информацию, быть в курсе того, что действительно происходит — что продается, что арендуется, что набирает популярность и что остается на месте.

Самая ясная картина часто приходит от людей, работающих в области исследования недвижимости, продаж, аренды и управления, потому что они видят, что происходит с нескольких разных углов. Они знают, какие проекты продаются, какие единицы остаются, что арендаторы действительно готовы платить, где возникают проблемы со строительством и какие застройщики зарабатывают — или теряют — доверие покупателей.

Многие из самых полезных сведений никогда не появляются в брошюре или онлайн-объявлении. Они приходят через личный опыт, профессиональные отношения, отзывы владельцев, запросы арендаторов, жалобы арендаторов, ночные звонки по обслуживанию, выездные проверки и неформальную рыночную разведку, которая циркулирует между застройщиками, агентами, подрядчиками, инвесторами и управляющими недвижимостью.

В фрагментированном рынке такая практическая информация может быть более ценной, чем полагаться на рекламные материалы, онлайн-объявления или мнение одного человека. Цель не в том, чтобы устранить риск, а в том, чтобы создать более полную картину перед вложением капитала.

Рынок, полный возможностей

Несмотря на все предостережения, Асунсьон и Большой Асунсьон предлагают некоторые действительно захватывающие концепции недвижимости.

Новая Асунсьон и водные сообщества Эль Дельта приносят лагунное, маринное и прибрежное жилье в страну без выхода к морю. Дистрикт Персеверансия создает новый мастер-план, построенный вокруг жилой, коммерческой и инфраструктуры для образа жизни.

Марена предлагает что-то особенно отличительное для любителей солнца и «пляжных зайцев», переезжающих в Парагвай из-за его налоговых преимуществ, но оставляющих позади пляжи Таиланда или своей родной страны. Жизнь в курортном стиле вокруг обширной кристально чистой лагуны, в пределах досягаемости столицы, делает Марену одним из лучших ценностных предложений в городе.

По всему городу новое поколение зданий с богатым набором удобств также меняет значение городской жизни. Бассейны на крыше, тренажерные залы, коворкинги, озелененные террасы, зоны для барбекю, оздоровительные центры, хорошо оборудованные тренажерные залы, кафе и социальные пространства превращают квартиры в полноценные предложения образа жизни, а не просто места для сна.

Разнообразие — это часть того, что делает рынок таким привлекательным. Инвесторы могут выбирать между устоявшимися городскими районами, развивающимися коммерческими районами, премиальными башнями, гостиничными концепциями, охраняемыми устойчивыми сообществами, лагунными сообществами и совершенно новыми мастер-планами.

Задача заключается не в том, чтобы найти проекты. Это идентификация тех, которые имеют качество, спрос и точку отличия для успеха.