Асунсьйон зростає: можливості, ризики та проекти, що формують столицю Парагваю

Асунсьйон переживає швидкий урбаністичний ріст, з новими житловими вежами, змішаними проектами, корпоративними вежами, офісами, ресторанами, медичними закладами та преміум-роздрібною торгівлею, що формують вже усталені райони.

Попит підтримується підвищеною мобільністю парагвайських професіоналів, підприємців, керівників, експатів та міжнародних бізнесменів, які шукають сучасні об'єкти неподалік від комерційних та життєвих районів міста.

Якість будівництва, справжній попит на ринку та чітка відмінність мають значення набагато більше, ніж просто вибір найдешевшої нерухомості та сподівання на вигоду від загального зростання міста, лише щоб в кінцевому підсумку опинитися з дешевою нерухомістю, яку ніхто не хоче купити або орендувати.

Від міських веж до внутрішніх пляжів: нове обличчя нерухомості Асунсьйона

Асунсьйон стає більш щільним, сучасним та міжнародним.

Райони, які колись домінували окремими будинками, перетворюються на багатоквартирні будинки, комерційні проекти та нову життєву інфраструктуру. Це створює сильніші міські центри навколо найбільш бажаних бізнесових, торгових та розважальних районів Санта-Терези, Вілла-Морра, Лас-Ломас та Персеверансія.

Водночас молоді парагвайські професіонали виходять з родинного дому, будують кар'єри та шукають зручні, безпечні квартири. Підприємці, медичні працівники, юристи, інженери, менеджери та керівники також сприяють попиту на сучасне житло неподалік від роботи та зручностей.

Асунсьйон також приваблює експатів, інвесторів, дипломатів та іноземних бізнесменів. Його порівняно доступний спосіб життя, доступні варіанти резиденції, конкурентоспроможне податкове середовище та покращений рівень життя підвищили його міжнародну привабливість.

Для інвесторів це створює можливість для капітального міста, яке все ще відносно на ранніх стадіях свого сучасного циклу розвитку, що означає, що прибутки все ще можуть бути вигідними.

Інша сторона будівельного буму

Швидкий розвиток також створює ризики.

З такою кількістю проектів, що будуються, досвідчені будівельники та робітники користуються великим попитом. Більші та краще фінансовані проекти часто краще позиціоновані для залучення встановлених підрядників, кваліфікованих працівників та більш сильної будівельної нагляду.

Далі по ціновій шкалі якість будівництва може ставати менш стабільною. Це одна з причин, чому преміум та розкішні проекти—часто підтримувані сильнішими розробниками, кращими підрядниками та більш суворим контролем якості—зазвичай продаються швидше. Вони часто пропонують більш сильну загальну цінову пропозицію і більш ймовірно зберігають свою вартість у довгостроковій перспективі. Не кажучи вже про те, що це коштує вам менше в постійному обслуговуванні або виправленні проблем.

Деякі недосвідчені оператори входять у бізнеси з фарбування, плитки, обслуговування та будівництва, щоб скористатися бумом. Це створило помітний розрив між якістю деяких рекламних кампаній та якістю їх закінчених будівель.

Можливі проблеми можуть включати:

Це не означає, що кожен проект з нижчою ціною є поганою якістю або що кожен преміум проект бездоганний. Це означає, що інвестори повинні дивитися за межі рендерів і оцінювати розробника, будівельника, попередні проекти, будівельний нагляд та обов'язки після завершення.

Контракт на купівлю також повинен чітко визначати необхідний стандарт доставки, процес виявлення дефектів, обов'язок розробника виправити неналежну роботу без додаткових витрат для покупця та терміни, протягом яких ці ремонти повинні бути завершені.

Не кожен розробник працює однаково

Ціни та стандарти переговорів також варіюються. У деяких незалежних можливостях ціни або умови можуть змінюватися під час переговорів. У тривожних випадках це може статися після того, як покупець сплатив резервний депозит.

Це не слід вважати стандартною практикою в Асунсьйоні.

Репутаційні розробники зазвичай мають чіткіші прайс-листи, процедури резервування та договірні умови. Однак у місті є й недобросовісні актори. Небезпека в тому, що вважаючи це звичайною практикою, один негативний досвід може змусити міжнародного інвестора припустити, що весь ринок працює неформально і не скористатися реальними вигодами, які можна отримати.

Іноземні інвестори потребують реалістичних очікувань

Деякі іноземці приїжджають з припущенням, що майже всі в Парагваї отримують мінімальну заробітну плату і що місцеві покупці не можуть дозволити собі сучасні квартири.

Реальність складніша.

Асунсьйон є столицею Парагваю та важливим корпоративним, фінансовим та комерційним центром. Тут є успішні підприємці, бізнесмени, професіонали, менеджери та керівники з значною купівельною спроможністю. Урбанізація, яку місто переживало протягом останніх 5 років, створила підвищену мобільність професійного класу. Багато освічених та кваліфікованих професіоналів можуть заробляти від приблизно 1000 до 4000 доларів США на місяць, тоді як старші керівники та успішні бізнесмени можуть заробляти значно більше.

Місцеві покупці часто входять у проекти en pozo задовго до міжнародних інвесторів. Вони знайомі з розробниками, дізнаються про запуски через місцеві мережі та часто готові резервувати найкращі одиниці за найнижчими початковими цінами.

Міжнародні покупці, навпаки, можуть витратити місяці, намагаючись зрозуміти ринок перед прийняттям рішення. До того часу, як вони відчують готовність, проект може вже бути на півдорозі до свого циклу продажів, найкращі позиції можуть бути втрачені, а ціни можуть значно зрости.

Наприклад, однокімнатна квартира в преміум-розвитку може бути запущена приблизно за 58 000 доларів США. Іноземний інвестор, який дізнається про проект пізніше—або затримується занадто довго—може в кінцевому підсумку заплатити 70 000 доларів США або більше за порівнянну одиницю.

Витрачати час на розуміння ринку є розумним, але безкінечне очікування може бути дорогим. Краще підходити—будувати довірчі місцеві відносини на ранньому етапі, правильно оцінювати кожну можливість і бути готовим діяти, коли сильний проект запускається за його початковою ціною.

Отже, інвестори повинні оцінювати Асунсьйон на основі його реальних економічних шарів, а не застарілих припущень про Парагвай. Нерухомість не є автоматично завищеною просто тому, що вона коштує більше, ніж іноземний покупець очікував, що нерухомість в Парагваї коштуватиме—особливо коли це очікування базується на застарілих відео на YouTube, неповній інформації або нереалістичних припущеннях про місцеву економіку.

Сильні повернення можливі, але вони специфічні для проекту

Зростання цін не означає, що хороших можливостей більше немає.

Для проектів “En Pozo”, залежно від розвитку, місця, унікальної цінової пропозиції, моделі оренди, інвестори можуть зіткнутися з прогнозованими валовими доходами, що починаються від 6% до 30% протягом року, залежно від того, на якій стадії маркетингового циклу вони купили.

Деякі пропозиції короткострокової оренди, готельного бізнесу або стилю Airbnb можуть прогнозувати доходи, що наближаються до 20%, хоча ці можливості зазвичай пов'язані з більшою операційною складністю та необхідністю мати професійну управлінську компанію, що займається маркетингом нерухомості.

Вибрані розробки en pozo можуть збільшити свою рекламовану ціну на 10% до 40% протягом року, оскільки будівництво прогресує, а доступний інвентар поглинається швидше, ніж інші проекти. Деякі проекти зафіксували зростання до 47% за минулий рік.

Ці зростання не викликані лише попитом. Валютні коливання також можуть відігравати важливу роль. Багато розробників продають квартири в доларах США, сплачуючи за будівельні матеріали, постачальників та зарплати в парагвайських гуарані. Коли долар США слабшає щодо гуарані, розробники отримують менше гуарані за кожен долар доходу від продажу, створюючи інфляційний тиск на їхні ціни, що номінуються в доларах.

Це означає, що частина очевидного капітального приросту може відображати справжній попит та прогрес у будівництві, тоді як інша частина може бути результатом коригувань валютного курсу та зростаючих місцевих витрат на розвиток.

Правильний проект важливіший за найнижчу ціну

Два інвестори можуть витратити схожі суми на порівнянні квартири та досягти дуже різних результатів.

Один інвестор може купити добре розташовану однокімнатну квартиру за 100 000 доларів США і пізніше перепродати її за 125 000 доларів США, отримуючи 25% приріст до витрат на транзакцію. Проект міг успішно реалізуватися, оскільки він пропонував правильну комбінацію місця, репутації розробника, якості будівництва, дизайну, зручностей та справжнього попиту з боку покупців.

Інший інвестор може купити дешевшу однокімнатну квартиру за 68 000 доларів США і, протягом того ж періоду, лише зможе перепродати її за 72 000 доларів США—приріст приблизно 5,9%. Нижча початкова ціна могла виглядати привабливо, але проект міг не мати такої ж цінової пропозиції, попиту на оренду, привабливості перепродажу або дефіциту.

Ось чому найдешевша квартира не є обов'язково найкращою інвестицією. Реальна мета полягає в тому, щоб вибрати проект з найсильнішими прогнозованими результатами для бюджету інвестора—не просто найнижчу ціну покупки.

Те, що ми намагаємося донести, це те, що ринок нерухомості Асунсьйона фрагментований. Не кожен розвиток переживає однаковий рівень капітального зростання, і результати можуть сильно варіюватися від одного проекту до іншого.

Інвестори не можуть покладатися на припущення, що зростаючий ринок підніме кожну нерухомість однаково. Деякі проекти зростуть сильно, оскільки вони пропонують правильну комбінацію місця, якості, дефіциту, репутації розробника та справжнього попиту. Інші можуть залишитися на березі, оскільки є занадто багато подібних одиниць, що конкурують за тих же покупців і орендарів, з мало чим, що відрізняє їх, крім дешевшої цінової етикетки.

У цьому ринку вибір важливіший, ніж просто отримати доступ до загального зростання міста.

Місцеві знання роблять різницю

Дані про нерухомість та маркетингові матеріали не завжди розкривають, що відбувається на місцях. Рекламовані орендні ставки можуть відрізнятися від того, що орендарі готові платити. Сильно просунутий проект може мати слабкі основи, тоді як тихіша можливість може пропонувати кращу якість будівництва, місце або попит на оренду. Ось де місцеві знання стають важливими.

“Місцеві знання” не означає просто бути парагвайцем або жити в Асунсьйоні. Це означає активно брати участь у різних аспектах ринку нерухомості, мати відносини, які дають вам внутрішню інформацію, з пульсом того, що насправді відбувається—що продається, що орендується, що набирає обертів і що стоїть на місці.

Найясніша картина часто приходить від людей, які працюють у сфері дослідження нерухомості, продажу, оренди та управління, оскільки вони бачать, що відбувається з кількох різних кутів. Вони знають, які проекти продаються, які одиниці стоять, що орендарі насправді готові платити, де виникають проблеми з будівництвом і які розробники отримують—або втрачають—довіру покупців.

Багато з найбільш корисних відомостей ніколи не з'являються в брошурі або онлайн-списку. Вони приходять через безпосередній досвід, професійні стосунки, відгуки власників, запити орендарів, скарги орендарів, дзвінки з обслуговування вночі, візити на об'єкти та неформальну ринкову інформацію, яка циркулює між розробниками, агентами, підрядниками, інвесторами та менеджерами нерухомості.

У фрагментованому ринку цей вид практичної інформації може бути більш цінним, ніж покладатися на рекламні матеріали, онлайн-списки або думку однієї людини. Мета полягає не в тому, щоб усунути ризик, а в тому, щоб побудувати більш повну картину перед тим, як вкласти капітал.

Ринок, повний можливостей

Незважаючи на всі застереження, Асунсьйон та Великий Асунсьйон пропонують деякі дійсно захоплюючі концепції нерухомості.

Нова Асунсьйон та водні громади Ель Дельта приносять лагунне, маринне та прибережне життя в країну без виходу до моря. Дистрикт Персеверансія створює новий район з генеральним планом, побудованим навколо житлової, комерційної та життєвої інфраструктури.

Марена пропонує щось особливо унікальне для любителів сонця та “пляжних кроликів”, які переїжджають до Парагваю через його податкові переваги, але залишають позаду пляжі Таїланду або своєї рідної країни. Життя в стилі курорту навколо великої кристально чистої лагуни, в межах досяжності столиці, робить Марену однією з найкращих цінових пропозицій у місті.

По всьому місту нове покоління квартирних будинків з багатими зручностями також змінює значення міського життя. Басейни на даху, тренажерні зали, коворкінгові простори, озеленені тераси, зони для барбекю, оздоровчі заклади, обладнані тренажерні зали, кафе та соціальні простори перетворюють квартири на повноцінні життєві пропозиції, а не просто місця для сну.

Різноманітність є частиною того, що робить ринок таким привабливим. Інвестори можуть вибирати між усталеними міськими районами, новими комерційними районами, преміум-вежами, концепціями гостинності, закритими сталими громадами, лагунними громадами та абсолютно новими районами з генеральним планом.

Виклик полягає не в знаходженні проектів. Це в ідентифікації тих, які мають якість, попит та відмінність, щоб досягти успіху.