Asunción prochází rychlým městským růstem, s novými bytovými věžemi, smíšenými projekty, korporátními budovami, kancelářemi, restauracemi, zdravotnickými zařízeními a prémiovým maloobchodem, které přetvářejí zavedené čtvrti.
Poptávku podporují vzestupně mobilní paraguayští profesionálové, podnikatelé, manažeři, expatrioti a mezinárodní majitelé firem, kteří hledají moderní nemovitosti blízko obchodních a životních čtvrtí města.
Kvalita výstavby, skutečná poptávka na trhu a jasný bod odlišení mají mnohem větší význam než prosté vybírání nejlevnější nemovitosti a doufání, že se z celkového růstu města profitovat, jen aby nakonec skončili s levným místem, které nikdo nechce koupit nebo pronajmout.
Od městských věží po vnitrozemské pláže: Nová tvář nemovitostí v Asunciónu
Od městských věží po vnitrozemské pláže: Nová tvář nemovitostí v Asunciónu
Asunción se stává hustší, modernější a stále více mezinárodní.
Čtvrti, které byly kdysi dominovány samostatnými domy, jsou transformovány bytovými budovami, komerčními projekty a novou životní infrastrukturou. To vytváří silnější městská centra kolem nejžádanějších obchodních, nákupních a zábavních čtvrtí Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas a Perseverancia.
Zároveň mladší paraguayští profesionálové opouštějí rodinný domov, budují kariéry a hledají pohodlné, bezpečné byty. Podnikatelé, zdravotničtí profesionálové, právníci, inženýři, manažeři a vedoucí pracovníci také přispívají k poptávce po moderním bydlení blízko práce a služeb.
Asunción navíc přitahuje expatrioty, investory, diplomaty a zahraniční majitele firem. Jeho relativně dostupný životní styl, přístupné možnosti pobytu, konkurenceschopné daňové prostředí a zlepšující se životní úroveň zvýšily jeho mezinárodní přitažlivost.
Pro investory to vytváří expozici vůči hlavnímu městu, které je stále relativně brzy ve svém moderním vývojovém cyklu, což znamená, že zisky mohou být stále lukrativní.
Druhá strana stavebního boomu
Druhá strana stavebního boomu
Rychlý rozvoj také vytváří rizika.
Se spoustou projektů ve výstavbě je poptávka po zkušených stavitelích a řemeslnících vysoká. Větší a lépe financované projekty jsou často lépe umístěny k přitahování zavedených dodavatelů, kvalifikovaných pracovníků a silnějšího stavebního dohledu.
Na nižší cenové úrovni může být kvalita výstavby méně konzistentní. To je jeden z důvodů, proč prémiové a luxusní projekty – často podporované silnějšími developery, lepšími dodavateli a přísnější kontrolou kvality – mají tendenci se prodávat rychleji. Často nabízejí silnější celkovou hodnotu a pravděpodobně si udrží svou hodnotu v delším časovém horizontu. Nemluvě o tom, že vás to bude stát méně na průběžnou údržbu nebo opravy problémů.
Někteří nezkušení operátoři vstupují do podnikání v malování, obkládání, údržbě a stavebnictví, aby využili boomu. To vytvořilo znatelný rozdíl mezi kvalitou některých marketingových kampaní a kvalitou jejich dokončených budov.
Potenciální problémy mohou zahrnovat:
- špatné dokončení;
- nekonzistentní spárování;
- žádný silikon použitý při výstavbě koupelny, což způsobuje trvalé úniky;
- nedostatečné vodotěsnění;
- poškození vlhkostí, pokud nebyly stěny a podlahy chráněny proti vlhkosti;
- špatně instalované dlaždice nebo vybavení;
- neúplná elektrická nebo vodovodní práce;
- zpoždění při opravě vad;
- skvrny od barvy všude, které nebyly uklizeny, nebo kde nebyly použity ochranné plachty.
To neznamená, že každý projekt s nižší cenou je špatné kvality nebo že každý prémiový projekt je bezchybny. Znamená to, že investoři musí hledat za renderovanými obrázky a posoudit developera, stavitele, předchozí projekty, stavební dozor a odpovědnosti po dokončení.
Kupní smlouva by měla také jasně definovat požadovaný standard dodání, proces identifikace vad, povinnost developera opravit podstandardní práci bez dalších nákladů pro kupujícího a časový rámec, ve kterém musí být tyto opravy dokončeny.
Ne každý developer funguje stejným způsobem
Ne každý developer funguje stejným způsobem
Cenové a vyjednávací standardy se také liší. V některých nezávislých příležitostech se ceny nebo podmínky mohou během vyjednávání měnit. V znepokojivých případech se to může stát poté, co kupující zaplatil rezervační zálohu.
To by nemělo být považováno za standardní praxi v Asunciónu.
Reputovaní developeři obvykle mají jasnější ceníky, rezervační postupy a smluvní podmínky. Existují však i podvodníci ve městě. Nebezpečí zde v myšlení, že to je běžná praxe, je, že jedna negativní zkušenost může způsobit, že mezinárodní investor předpokládá, že celý trh funguje neformálně a nevyužije skutečné zisky, které lze získat.
Zahraniční investoři potřebují realistická očekávání
Zahraniční investoři potřebují realistická očekávání
Někteří cizinci přicházejí s předpokladem, že téměř každý v Paraguayi vydělává minimální mzdu a že místní kupující si nemohou dovolit moderní byty.
Realita je složitější.
Asunción je hlavním městem Paraguaye a důležitým korporátním, finančním a obchodním centrem. Má úspěšné podnikatele, majitele firem, profesionály, manažery a vedoucí pracovníky se značnou kupní silou. Urbanizace, kterou město procházelo v posledních 5 letech, vytvořila vzestupně mobilní profesionální třídu. Mnoho vzdělaných a kvalifikovaných profesionálů může vydělávat mezi přibližně 1 000 a 4 000 USD měsíčně, zatímco vedoucí pracovníci a úspěšní majitelé firem mohou vydělávat výrazně více.
Realita je složitější.
Asunción je hlavním městem Paraguaye a důležitým korporátním, finančním a obchodním centrem. Má úspěšné podnikatele, majitele firem, profesionály, manažery a vedoucí pracovníky se značnou kupní silou. Urbanizace, kterou město procházelo v posledních 5 letech, vytvořila vzestupně mobilní profesionální třídu. Mnoho vzdělaných a kvalifikovaných profesionálů může vydělávat mezi přibližně 1 000 a 4 000 USD měsíčně, zatímco vedoucí pracovníci a úspěšní majitelé firem mohou vydělávat výrazně více.
Místní kupující často vstupují do projektů en pozo dlouho před mezinárodními investory. Jsou obeznámeni s developery, slyší o spuštění prostřednictvím místních sítí a často jsou připraveni rezervovat nejlepší jednotky za nejnižší otevírací ceny.
Mezinárodní kupující, naopak, mohou strávit měsíce pokusy pochopit trh, než učiní rozhodnutí. Když se cítí připraveni, projekt může být již v polovině prodejního cyklu, nejlepší umístěné jednotky mohou být pryč a ceny mohou výrazně vzrůst.
Například byt s jednou ložnicí v prémiovém projektu může být spuštěn za přibližně 58 000 USD. Zahraniční investor, který projekt objeví později – nebo příliš dlouho váhá – může nakonec zaplatit 70 000 USD nebo více za srovnatelnou jednotku.
Věnovat čas pochopení trhu je rozumné, ale čekání na neurčito může být nákladné. Lepší přístup je budovat důvěryhodné místní vztahy brzy, správně posoudit každou příležitost a být připraven jednat, když se silný projekt spustí za cenu na začátku.
Investoři by proto měli hodnotit Asunción na základě jeho skutečných ekonomických vrstev, spíše než zastaralých předpokladů o Paraguayi. Nemovitost není automaticky předražená jen proto, že stojí více, než zahraniční kupující očekával, že nemovitost v Paraguayi bude stát – zejména když je toto očekávání založeno na zastaralých videích na YouTube, neúplných informacích nebo nerealistických předpokladech o místní ekonomice.
Silné výnosy jsou možné, ale jsou specifické pro projekt
Silné výnosy jsou možné, ale jsou specifické pro projekt
Rostoucí ceny neznamenají, že nejsou žádné dobré příležitosti.
Pro projekty „En Pozo“, v závislosti na vývoji, lokalitě, jedinečné hodnotové nabídce, modelu pronájmu, mohou investoři narazit na očekávané hrubé výnosy začínající kolem 6%-30% během roku, v závislosti na tom, v jaké části marketingového cyklu zakoupili.
Některé krátkodobé pronájmy, pohostinské nebo Airbnb-style nabídky mohou projektovat výnosy blížící se 20%, i když tyto příležitosti obvykle zahrnují větší provozní složitost a potřebu mít profesionální management, který nemovitost propaguje.
Vybrané en pozo projekty mohou zvýšit inzerovanou cenu o 10% až 40% během roku, jak postupuje výstavba a dostupný inventář je absorbován rychleji než u jiných projektů. Některé projekty zaznamenaly zvýšení až o 47% během posledního roku.
Tato zvýšení nejsou poháněna pouze poptávkou. Pohyby měny mohou také hrát důležitou roli. Mnoho developerů prodává byty v amerických dolarech, zatímco platí stavební materiály, dodavatele a mzdy v paraguayských guaraních. Když americký dolar oslabuje vůči guarani, developeři dostávají méně guaraní za každý dolar tržeb z prodeje, což vytváří inflační tlak na jejich ceny denominované v dolarech.
To znamená, že část zjevného kapitálového zisku může odrážet skutečnou poptávku a pokrok ve výstavbě, zatímco jiná část může být výsledkem úpravy směnného kurzu a rostoucích místních nákladů na výstavbu.
Správný projekt je důležitější než nejlevnější cena
Některé krátkodobé pronájmy, pohostinské nebo Airbnb-style nabídky mohou projektovat výnosy blížící se 20%, i když tyto příležitosti obvykle zahrnují větší provozní složitost a potřebu mít profesionální management, který nemovitost propaguje.
Vybrané en pozo projekty mohou zvýšit inzerovanou cenu o 10% až 40% během roku, jak postupuje výstavba a dostupný inventář je absorbován rychleji než u jiných projektů. Některé projekty zaznamenaly zvýšení až o 47% během posledního roku.
Tato zvýšení nejsou poháněna pouze poptávkou. Pohyby měny mohou také hrát důležitou roli. Mnoho developerů prodává byty v amerických dolarech, zatímco platí stavební materiály, dodavatele a mzdy v paraguayských guaraních. Když americký dolar oslabuje vůči guarani, developeři dostávají méně guaraní za každý dolar tržeb z prodeje, což vytváří inflační tlak na jejich ceny denominované v dolarech.
To znamená, že část zjevného kapitálového zisku může odrážet skutečnou poptávku a pokrok ve výstavbě, zatímco jiná část může být výsledkem úpravy směnného kurzu a rostoucích místních nákladů na výstavbu.
Správný projekt je důležitější než nejlevnější cena
Dva investoři mohou utratit podobné částky za srovnatelné byty a dosáhnout velmi odlišných výsledků.
Jeden investor může koupit dobře umístěný byt s jednou ložnicí za 100 000 USD a později jej prodat za 125 000 USD, což přinese 25% nárůst před transakčními náklady. Projekt mohl uspět, protože nabídl správnou kombinaci umístění, reputace developera, kvality výstavby, designu, vybavení a skutečné poptávky kupujících.
Druhý investor může koupit levnější byt s jednou ložnicí za 68 000 USD a během stejného období jej pouze prodat za 72 000 USD – nárůst přibližně 5,9%. Nižší vstupní cena mohla vypadat atraktivně, ale projekt mohl postrádat stejnou hodnotovou nabídku, poptávku po pronájmu, atraktivitu pro opětovný prodej nebo vzácnost.
To je důvod, proč nejlevnější byt není nutně nejlepší investicí. Skutečným cílem je vybrat projekt s nejsilnějším očekávaným výsledkem pro rozpočet investora – ne pouze nejnižší kupní cenu.
Co se snažíme sdělit, je, že trh s nemovitostmi v Asunciónu je fragmentovaný. Ne každý projekt zažívá stejnou úroveň kapitálového růstu a výkonnost se může výrazně lišit od jednoho projektu k druhému.
Investoři se nemohou spoléhat na předpoklad, že rostoucí trh pozvedne každou nemovitost stejně. Některé projekty se budou silně zhodnocovat, protože nabízejí správnou kombinaci umístění, kvality, vzácnosti, reputace developera a skutečné poptávky. Jiné mohou zůstat na břehu, protože je příliš mnoho podobných jednotek, které soutěží o stejné kupující a nájemce, s málo čím je odlišit kromě levnější cenovky.
Na tomto trhu je selektivita důležitější než prosté získání expozice vůči celkovému růstu města.
Místní znalosti dělají rozdíl
Údaje o nemovitostech a marketingové materiály ne vždy odhalují, co se děje na místě. Inzerované nájmy se mohou lišit od toho, co jsou nájemci ochotni platit. Silně propagovaný projekt může mít slabé základy, zatímco tišší příležitost může nabídnout lepší výstavbu, umístění nebo poptávku po pronájmu. To je místo, kde se místní znalosti stávají důležitými.
Jeden investor může koupit dobře umístěný byt s jednou ložnicí za 100 000 USD a později jej prodat za 125 000 USD, což přinese 25% nárůst před transakčními náklady. Projekt mohl uspět, protože nabídl správnou kombinaci umístění, reputace developera, kvality výstavby, designu, vybavení a skutečné poptávky kupujících.
Druhý investor může koupit levnější byt s jednou ložnicí za 68 000 USD a během stejného období jej pouze prodat za 72 000 USD – nárůst přibližně 5,9%. Nižší vstupní cena mohla vypadat atraktivně, ale projekt mohl postrádat stejnou hodnotovou nabídku, poptávku po pronájmu, atraktivitu pro opětovný prodej nebo vzácnost.
To je důvod, proč nejlevnější byt není nutně nejlepší investicí. Skutečným cílem je vybrat projekt s nejsilnějším očekávaným výsledkem pro rozpočet investora – ne pouze nejnižší kupní cenu.
Co se snažíme sdělit, je, že trh s nemovitostmi v Asunciónu je fragmentovaný. Ne každý projekt zažívá stejnou úroveň kapitálového růstu a výkonnost se může výrazně lišit od jednoho projektu k druhému.
Investoři se nemohou spoléhat na předpoklad, že rostoucí trh pozvedne každou nemovitost stejně. Některé projekty se budou silně zhodnocovat, protože nabízejí správnou kombinaci umístění, kvality, vzácnosti, reputace developera a skutečné poptávky. Jiné mohou zůstat na břehu, protože je příliš mnoho podobných jednotek, které soutěží o stejné kupující a nájemce, s málo čím je odlišit kromě levnější cenovky.
Na tomto trhu je selektivita důležitější než prosté získání expozice vůči celkovému růstu města.
Místní znalosti dělají rozdíl
Údaje o nemovitostech a marketingové materiály ne vždy odhalují, co se děje na místě. Inzerované nájmy se mohou lišit od toho, co jsou nájemci ochotni platit. Silně propagovaný projekt může mít slabé základy, zatímco tišší příležitost může nabídnout lepší výstavbu, umístění nebo poptávku po pronájmu. To je místo, kde se místní znalosti stávají důležitými.
„Místní znalosti“ neznamenají pouze být Paraguayec nebo žít v Asunciónu. Znamená to být aktivně zapojen do různých aspektů trhu s nemovitostmi, mít vztahy, které vám poskytují insider informace, mít prst na tepu toho, co se skutečně děje – co se prodává, co se pronajímá, co získává na síle a co stojí na místě.
Nejjasnější obraz často přichází od lidí pracujících v oblasti výzkumu nemovitostí, prodeje, pronájmu a správy, protože vidí, co se děje z několika různých úhlů. Vědí, které projekty se prodávají, které jednotky zůstávají, co jsou nájemci skutečně ochotni platit, kde se objevují problémy s výstavbou a které developery získávají – nebo ztrácejí – důvěru kupujících.
Velká část nejvíce užitečných informací se nikdy neobjeví v brožuře nebo online seznamu. Přichází prostřednictvím osobních zkušeností, profesionálních vztahů, zpětné vazby od vlastníků, dotazů nájemců, stížností nájemců, nočních údržbářských hovorů, návštěv na místě a neformálních tržních informací, které kolují mezi developery, agenty, dodavateli, investory a správci nemovitostí.
Na fragmentovaném trhu může být tento druh praktické inteligence cennější než spoléhat se na propagační materiály, online seznamy nebo názor jedné osoby. Cílem není eliminovat riziko, ale vytvořit úplnější obraz před investováním kapitálu.
Trh plný možností
Nejjasnější obraz často přichází od lidí pracujících v oblasti výzkumu nemovitostí, prodeje, pronájmu a správy, protože vidí, co se děje z několika různých úhlů. Vědí, které projekty se prodávají, které jednotky zůstávají, co jsou nájemci skutečně ochotni platit, kde se objevují problémy s výstavbou a které developery získávají – nebo ztrácejí – důvěru kupujících.
Velká část nejvíce užitečných informací se nikdy neobjeví v brožuře nebo online seznamu. Přichází prostřednictvím osobních zkušeností, profesionálních vztahů, zpětné vazby od vlastníků, dotazů nájemců, stížností nájemců, nočních údržbářských hovorů, návštěv na místě a neformálních tržních informací, které kolují mezi developery, agenty, dodavateli, investory a správci nemovitostí.
Na fragmentovaném trhu může být tento druh praktické inteligence cennější než spoléhat se na propagační materiály, online seznamy nebo názor jedné osoby. Cílem není eliminovat riziko, ale vytvořit úplnější obraz před investováním kapitálu.
Trh plný možností
Navzdory všem varováním nabízí Asunción a Velký Asunción některé skutečně vzrušující koncepty nemovitostí.
Nová Asunción a vodou orientované komunity El Delta přinášejí lagunové, marínové a pobřežní životní styl do vnitrozemské země. Distrito Perseverancia vytváří novou plánovanou čtvrť postavenou kolem rezidenční, komerční a životní infrastruktury.
Marena nabízí něco zvlášť jedinečného pro sluníčkáře a „plážové králíky“, kteří se stěhují do Paraguaye pro daňové výhody, ale opouštějí pláže Thajska nebo své domovské země. Životní styl ve stylu resortu kolem rozsáhlé krystalické laguny, v dosahu hlavního města, činí Marenu jednou z nejlepších hodnotových nabídek ve městě.
Napříč městem nová generace bytových budov bohatých na vybavení také mění význam městského života. Střešní bazény, posilovny, coworkingové prostory, terasy s krajinou, grilovací plochy, wellness zařízení, vybavené posilovny, kavárny a společenské prostory proměňují byty na kompletní životní nabídky, nikoli pouze na místa k přespání.
Rozmanitost je součástí toho, co činí trh tak přitažlivým. Investoři si mohou vybírat mezi zavedenými městskými čtvrtěmi, vznikajícími komerčními oblastmi, prémiovými věžemi, pohostinskými koncepty, uzavřenými udržitelnými komunitami, lagunovými komunitami a zcela novými plánovanými destinacemi.
Výzvou není najít projekty. Je to identifikace těch, které mají kvalitu, poptávku a bod odlišení, aby uspěly.
Pro více informací o projektech a investičních příležitostech, které jsou v současnosti k dispozici v Asunciónu a Velkém Asunciónu, kontaktujte ETICO Property Managers.
