Asunción gjennomgår rask urban vekst, med nye leilighetstårn, blandede utviklinger, kontorbygg, restauranter, helsetjenester og premium detaljhandel som omformer etablerte nabolag.
Etterspørselen støttes av oppadgående mobile paraguayanske fagfolk, entreprenører, ledere, utvandrere og internasjonale bedriftsledere som søker moderne eiendommer nær byens kommersielle og livsstilsdistrikter.
Kvaliteten på konstruksjonen, genuin markedsbehov og et klart differensieringspunkt betyr langt mer enn å bare velge den lavest prisede eiendommen og håpe å dra nytte av byens generelle vekst, bare for å ende opp med å holde et skittent billig sted som ingen ønsker å kjøpe eller leie.
Fra City Towers til Innlandstrender: Det nye ansiktet til Asuncións eiendom
Fra City Towers til Innlandstrender: Det nye ansiktet til Asuncións eiendom
Asunción blir tettere, mer moderne og stadig mer internasjonal.
Nabolag som en gang var dominert av frittstående hjem, blir transformert av leilighetsbygg, kommersielle utviklinger og ny livsstilsinfrastruktur. Dette skaper sterkere urbane sentre rundt byens mest ettertraktede forretnings-, shopping- og underholdningsdistrikter som Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas og Perseverancia.
Samtidig flytter yngre paraguayanske fagfolk ut av familiehjemmet, bygger karrierer og ser etter praktiske, sikre leiligheter. Entreprenører, medisinske fagfolk, advokater, ingeniører, ledere og ledere bidrar også til etterspørselen etter moderne boliger nær arbeid og fasiliteter.
Asunción tiltrekker også utvandrere, investorer, diplomater og utenlandske bedriftsledere. Den sammenlignende rimelige livsstilen, tilgjengelige oppholdsalternativer, konkurransedyktige skatteforhold og forbedret levestandard har økt dens internasjonale appell.
For investorer skaper dette eksponering mot en hovedstad som fortsatt er relativt tidlig i sin moderne utviklingssyklus, noe som betyr at fortjenesten fortsatt kan være lukrativ.
Den andre siden av byggeboomen
Den andre siden av byggeboomen
Rask utvikling skaper også risiko.
Med så mange prosjekter under bygging er erfarne byggherrer og håndverkere i høy etterspørsel. Større og bedre finansierte utviklinger er ofte bedre posisjonert til å tiltrekke etablerte entreprenører, dyktige arbeidere og sterkere byggeovervåkning.
Lenger ned på prisskalaen kan bygge kvaliteten bli mindre konsistent. Dette er en grunn til at premium- og luksusutviklinger—ofte støttet av sterkere utviklere, bedre entreprenører og strammere kvalitetskontroll—tenderer til å selge raskere. De tilbyr ofte en sterkere samlet verdi og er mer sannsynlig å holde sin verdi over tid. For ikke å nevne at det koster deg mindre i pågående vedlikehold eller fikse problemer.
Noen uerfarne aktører går inn i maleri, flislegging, vedlikehold og bygge-relaterte virksomheter for å kapitalisere på boomen. Dette har skapt et merkbart gap mellom kvaliteten på noen markedsføringskampanjer og kvaliteten på deres ferdige bygninger.
Potensielle problemer kan inkludere:
- dårlig finish;
- inkonsistent fuging;
- Ingen silikon brukt i baderomsbyggingen som forårsaker vedvarende lekkasjer;
- utilstrekkelig vanntetting;
- fuktighetsskader hvis vegger og gulv ikke har blitt fuktbeskyttet;
- dårlig installerte fliser eller innredninger;
- ufullstendig elektrisk eller rørleggerarbeid;
- forsinkelser i korrigering av feil;
- Malingsflekker overalt som ikke har blitt ryddet opp, eller der beskyttelsesduker ikke har blitt brukt.
Dette betyr ikke at hvert lavprisprosjekt er av dårlig kvalitet eller at hvert premiumprosjekt er feilfritt. Det betyr at investorer må se utover renderne og vurdere utvikleren, byggherren, tidligere prosjekter, byggeovervåkning og ansvar etter fullføring.
Kjøpskontrakten bør også klart definere den nødvendige standarden for levering, prosessen for å identifisere feil, utviklerens forpliktelse til å korrigere understandard håndverk uten ekstra kostnad for kjøperen, og tidsrammen innen hvilken disse reparasjonene må være fullført.
Ikke hver utvikler opererer på samme måte
Ikke hver utvikler opererer på samme måte
Priser og forhandlingsstandarder varierer også. I noen uavhengige muligheter kan priser eller vilkår endres under forhandlingene. I bekymringsfulle tilfeller kan dette skje etter at en kjøper har betalt et reservasjonsdepositum.
Dette bør ikke betraktes som standardpraksis over hele Asunción.
Respekterte utviklere har normalt klarere prislister, reservasjonsprosedyrer og kontraktsvilkår. Imidlertid finnes det rogue aktører i byen. Faren her ved å tro at dette er vanlig praksis er at én negativ opplevelse kan få en internasjonal investor til å anta at hele markedet opererer uformelt og ikke dra nytte av de reelle gevinstene som er å hente.
Utenlandske investorer trenger realistiske forventninger
Utenlandske investorer trenger realistiske forventninger
Noen utlendinger ankommer med antagelsen om at nesten alle i Paraguay tjener minimumslønn og at lokale kjøpere ikke har råd til moderne leiligheter.
Virkeligheten er mer kompleks.
Asunción er Paraguays hovedstad og et viktig bedrifts-, finans- og kommersielt senter. Det har vellykkede entreprenører, bedriftsledere, fagfolk, ledere og ledere med betydelig kjøpekraft. Urbaniseringen byen har gjennomgått de siste 5 årene har skapt en oppadgående mobil profesjonell klasse. Mange utdannede og kvalifiserte fagfolk kan tjene mellom omtrent US$1,000 og US$4,000 per måned, mens seniorledere og vellykkede bedriftsledere kan tjene betydelig mer.
Virkeligheten er mer kompleks.
Asunción er Paraguays hovedstad og et viktig bedrifts-, finans- og kommersielt senter. Det har vellykkede entreprenører, bedriftsledere, fagfolk, ledere og ledere med betydelig kjøpekraft. Urbaniseringen byen har gjennomgått de siste 5 årene har skapt en oppadgående mobil profesjonell klasse. Mange utdannede og kvalifiserte fagfolk kan tjene mellom omtrent US$1,000 og US$4,000 per måned, mens seniorledere og vellykkede bedriftsledere kan tjene betydelig mer.
Lokale kjøpere går ofte inn i en pozo prosjekter lenge før internasjonale investorer. De er kjent med utviklerne, hører om lanseringer gjennom lokale nettverk og er ofte klare til å reservere de beste enhetene til de laveste åpningprisene.
Internasjonale kjøpere, derimot, kan bruke måneder på å forstå markedet før de tar en beslutning. Når de føler seg klare, kan prosjektet allerede være midt i salgssyklusen, de best plasserte enhetene kan være borte, og prisene kan ha økt betydelig.
For eksempel kan en ettromsleilighet i en premium utvikling lanseres til rundt US$58,000. En utenlandsk investor som oppdager prosjektet senere—eller forsinker seg for lenge—kan til slutt betale US$70,000 eller mer for en sammenlignbar enhet.
Å ta seg tid til å forstå markedet er fornuftig, men å vente på ubestemt tid kan være kostbart. Den bedre tilnærmingen er å bygge pålitelige lokale relasjoner tidlig, vurdere hver mulighet ordentlig og være klar til å handle når et sterkt prosjekt lanseres til sin grunnpris.
Investorer må derfor evaluere Asunción basert på sine reelle økonomiske lag i stedet for utdaterte antagelser om Paraguay. En eiendom er ikke automatisk overpriset bare fordi den koster mer enn en utenlandsk kjøper forventet at eiendom i Paraguay skulle koste—spesielt når den forventningen er basert på utdaterte YouTube-videoer, ufullstendig informasjon eller urealistiske antagelser om den lokale økonomien.
Sterke avkastninger er mulige, men de er prosjektspesifikke
Sterke avkastninger er mulige, men de er prosjektspesifikke
Økende priser betyr ikke at det ikke er gode muligheter igjen.
For “En Pozo” prosjekter, avhengig av utviklingen, beliggenheten, unike verdiforslag, leiemodell, kan investorer møte projiserte bruttoavkastninger som begynner rundt 6%-30% innen et år, avhengig av hvilken del av markedsføringssyklusen de kjøpte.
Noen kortsiktige leie-, gjestfrihets- eller Airbnb-stil forslag kan projisere avkastninger nær 20%, selv om disse mulighetene vanligvis involverer større driftskompleksitet og behovet for å ha et profesjonelt forvaltningsselskap som markedsfører eiendommen.
Utvalgte en pozo utviklinger kan øke i annonsert pris med 10% til 40% innen et år ettersom byggingen skrider frem og tilgjengelig lager blir absorbert raskere enn andre prosjekter. Noen prosjekter har registrert økninger på så mye som 47% det siste året.
Denne økningen drives ikke bare av etterspørselen. Valutabevegelser kan også spille en viktig rolle. Mange utviklere selger leiligheter i amerikanske dollar mens de betaler for byggematerialer, leverandører og lønninger i paraguayanske guaraníer. Når den amerikanske dollaren svekkes mot guaraní, mottar utviklerne færre guaraníer for hver dollar av salgsinntektene, noe som skaper inflasjonært press på deres dollar-denominerte priser.
Dette betyr at en del av en tilsynelatende kapitalgevinst kan reflektere genuin etterspørsel og byggeprogresjon, mens en annen del kan være et resultat av valutakursjusteringer og stigende lokale utviklingskostnader.
Det riktige prosjektet betyr mer enn den billigste prisen
For “En Pozo” prosjekter, avhengig av utviklingen, beliggenheten, unike verdiforslag, leiemodell, kan investorer møte projiserte bruttoavkastninger som begynner rundt 6%-30% innen et år, avhengig av hvilken del av markedsføringssyklusen de kjøpte.
Noen kortsiktige leie-, gjestfrihets- eller Airbnb-stil forslag kan projisere avkastninger nær 20%, selv om disse mulighetene vanligvis involverer større driftskompleksitet og behovet for å ha et profesjonelt forvaltningsselskap som markedsfører eiendommen.
Utvalgte en pozo utviklinger kan øke i annonsert pris med 10% til 40% innen et år ettersom byggingen skrider frem og tilgjengelig lager blir absorbert raskere enn andre prosjekter. Noen prosjekter har registrert økninger på så mye som 47% det siste året.
Denne økningen drives ikke bare av etterspørselen. Valutabevegelser kan også spille en viktig rolle. Mange utviklere selger leiligheter i amerikanske dollar mens de betaler for byggematerialer, leverandører og lønninger i paraguayanske guaraníer. Når den amerikanske dollaren svekkes mot guaraní, mottar utviklerne færre guaraníer for hver dollar av salgsinntektene, noe som skaper inflasjonært press på deres dollar-denominerte priser.
Dette betyr at en del av en tilsynelatende kapitalgevinst kan reflektere genuin etterspørsel og byggeprogresjon, mens en annen del kan være et resultat av valutakursjusteringer og stigende lokale utviklingskostnader.
Det riktige prosjektet betyr mer enn den billigste prisen
To investorer kan bruke lignende beløp på sammenlignbare leiligheter og oppnå svært forskjellige resultater.
En investor kan kjøpe en godt plassert ettromsleilighet for US$100,000 og senere selge den for US$125,000, noe som gir en økning på 25% før transaksjonskostnader. Prosjektet kan ha lykkes fordi det tilbød den rette kombinasjonen av beliggenhet, utviklerens omdømme, bygge kvalitet, design, fasiliteter og genuin kjøperetterspørsel.
En annen investor kan kjøpe en billigere ettromsleilighet for US$68,000 og, i løpet av samme periode, bare være i stand til å selge den for US$72,000—en økning på omtrent 5.9%. Den lavere inngangsprisen kan ha sett attraktiv ut, men prosjektet kan ha manglet den samme verdi proposition, leieetterspørsel, videresalgsappell eller knapphet.
Dette er grunnen til at den billigste leiligheten ikke nødvendigvis er den beste investeringen. Det virkelige målet er å velge prosjektet med den sterkeste projiserte utfallet for investorens budsjett—ikke bare den laveste kjøpesummen.
Det vi prøver å formidle er at Asuncións eiendomsmarked er fragmentert. Ikke hver utvikling opplever samme nivå av kapitalvekst, og ytelsen kan variere mye fra prosjekt til prosjekt.
Investorer kan ikke stole på antagelsen om at et stigende marked vil løfte hver eiendom likt. Noen prosjekter vil sette pris sterkt fordi de tilbyr den rette kombinasjonen av beliggenhet, kvalitet, knapphet, utviklerens omdømme og genuin etterspørsel. Andre kan bli stående igjen på stranden fordi det er for mange lignende enheter som konkurrerer om de samme kjøperne og leietakerne, med lite å skille dem utover en billigere prislapp.
I dette markedet betyr selektivitet mer enn å bare få eksponering mot byens generelle vekst.
Lokal kunnskap gjør forskjellen
Eiendomsdata og markedsføringsmateriale avslører ikke alltid hva som skjer på bakken. Annonserte leiepriser kan avvike fra hva leietakere er villige til å betale. Et sterkt promotert prosjekt kan ha svake fundamenter, mens en roligere mulighet kan tilby bedre konstruksjon, beliggenhet eller leieetterspørsel. Dette er hvor lokal kunnskap blir viktig.
En investor kan kjøpe en godt plassert ettromsleilighet for US$100,000 og senere selge den for US$125,000, noe som gir en økning på 25% før transaksjonskostnader. Prosjektet kan ha lykkes fordi det tilbød den rette kombinasjonen av beliggenhet, utviklerens omdømme, bygge kvalitet, design, fasiliteter og genuin kjøperetterspørsel.
En annen investor kan kjøpe en billigere ettromsleilighet for US$68,000 og, i løpet av samme periode, bare være i stand til å selge den for US$72,000—en økning på omtrent 5.9%. Den lavere inngangsprisen kan ha sett attraktiv ut, men prosjektet kan ha manglet den samme verdi proposition, leieetterspørsel, videresalgsappell eller knapphet.
Dette er grunnen til at den billigste leiligheten ikke nødvendigvis er den beste investeringen. Det virkelige målet er å velge prosjektet med den sterkeste projiserte utfallet for investorens budsjett—ikke bare den laveste kjøpesummen.
Det vi prøver å formidle er at Asuncións eiendomsmarked er fragmentert. Ikke hver utvikling opplever samme nivå av kapitalvekst, og ytelsen kan variere mye fra prosjekt til prosjekt.
Investorer kan ikke stole på antagelsen om at et stigende marked vil løfte hver eiendom likt. Noen prosjekter vil sette pris sterkt fordi de tilbyr den rette kombinasjonen av beliggenhet, kvalitet, knapphet, utviklerens omdømme og genuin etterspørsel. Andre kan bli stående igjen på stranden fordi det er for mange lignende enheter som konkurrerer om de samme kjøperne og leietakerne, med lite å skille dem utover en billigere prislapp.
I dette markedet betyr selektivitet mer enn å bare få eksponering mot byens generelle vekst.
Lokal kunnskap gjør forskjellen
Eiendomsdata og markedsføringsmateriale avslører ikke alltid hva som skjer på bakken. Annonserte leiepriser kan avvike fra hva leietakere er villige til å betale. Et sterkt promotert prosjekt kan ha svake fundamenter, mens en roligere mulighet kan tilby bedre konstruksjon, beliggenhet eller leieetterspørsel. Dette er hvor lokal kunnskap blir viktig.
“Lokal kunnskap” betyr ikke bare å være paraguayansk eller bo i Asunción. Det betyr å være aktivt involvert på tvers av de forskjellige fasettene av eiendomsmarkedet, ha relasjoner som gir deg insiderinformasjon, med en finger på pulsen av hva som faktisk skjer—hva som selger, hva som leies, hva som får momentum og hva som står stille.
Det klareste bildet kommer ofte fra folk som jobber med eiendomsforskning, salg, utleie og forvaltning, fordi de ser hva som skjer fra flere forskjellige vinkler. De vet hvilke prosjekter som selger, hvilke enheter som sitter, hva leietakere faktisk er villige til å betale, hvor byggeproblemer oppstår og hvilke utviklere som tjener—eller taper—kjøpernes tillit.
Mye av den mest nyttige informasjonen vises aldri i en brosjyre eller online oppføring. Den kommer gjennom førstehåndserfaring, profesjonelle relasjoner, tilbakemeldinger fra eiere, forespørsel fra leietakere, klager fra leietakere, midnatt vedlikeholdssamtaler, befaringer og den uformelle markedsinformasjonen som sirkulerer mellom utviklere, agenter, entreprenører, investorer og eiendomsforvaltere.
I et fragmentert marked kan denne typen praktisk intelligens være mer verdifull enn å stole på markedsføringsmateriale, online oppføringer eller én persons mening. Målet er ikke å eliminere risiko, men å bygge et mer komplett bilde før man forplikter kapital.
Et marked fullt av muligheter
Det klareste bildet kommer ofte fra folk som jobber med eiendomsforskning, salg, utleie og forvaltning, fordi de ser hva som skjer fra flere forskjellige vinkler. De vet hvilke prosjekter som selger, hvilke enheter som sitter, hva leietakere faktisk er villige til å betale, hvor byggeproblemer oppstår og hvilke utviklere som tjener—eller taper—kjøpernes tillit.
Mye av den mest nyttige informasjonen vises aldri i en brosjyre eller online oppføring. Den kommer gjennom førstehåndserfaring, profesjonelle relasjoner, tilbakemeldinger fra eiere, forespørsel fra leietakere, klager fra leietakere, midnatt vedlikeholdssamtaler, befaringer og den uformelle markedsinformasjonen som sirkulerer mellom utviklere, agenter, entreprenører, investorer og eiendomsforvaltere.
I et fragmentert marked kan denne typen praktisk intelligens være mer verdifull enn å stole på markedsføringsmateriale, online oppføringer eller én persons mening. Målet er ikke å eliminere risiko, men å bygge et mer komplett bilde før man forplikter kapital.
Et marked fullt av muligheter
For alle advarslene tilbyr Asunción og Stor-Asunción noen genuint spennende eiendomskonsepter.
Nueva Asunción og de vannorienterte samfunnene i El Delta bringer lagune-, marina- og vannkantsliv til et innlandland. Distrito Perseverancia skaper et nytt masterplanlagt distrikt bygget rundt bolig-, kommersiell- og livsstilsinfrastruktur.
Marena tilbyr noe spesielt for soltilbederne og “strandkaninene” som flytter til Paraguay for sine skattefordeler, men som forlater strendene i Thailand eller hjemlandet. Resort-lignende livsstil rundt en omfattende krystallklar lagune, innen rekkevidde av hovedstaden, gjør Marena til en av de beste verdi propositionene i byen.
Over hele byen endrer en ny generasjon av fasilitetsrike leilighetsbygg også betydningen av urban livsstil. Takbassenger, treningssentre, coworking-rom, landskapsterrasser, grillområder, velvære-fasiliteter, velutstyrte treningssentre, kafeer og sosiale rom gjør leiligheter til komplette livsstilsproposisjoner snarere enn bare steder å sove.
Variasjonen er en del av det som gjør markedet så overbevisende. Investorer kan velge mellom etablerte urbane nabolag, fremvoksende kommersielle distrikter, premiumtårn, gjestfrihetskonsepter, gjerde bærekraftige samfunn, lagunesamfunn og helt nye masterplanlagte destinasjoner.
Utfordringen er ikke å finne prosjekter. Det er å identifisere de som har kvalitet, etterspørsel og differensieringspunkt for å lykkes.
For mer informasjon om prosjektene og investeringsmulighetene som for øyeblikket er tilgjengelige i Asunción og Stor-Asunción, kontakt ETICO Property Managers.
