Asunción genomgår en snabb urban tillväxt, med nya lägenhetstorn, blandade användningar, företagsbyggnader, kontor, restauranger, vårdinrättningar och premiumbutiker som omformar etablerade grannskap.
Efterfrågan stöds av uppåtgående paraguayanska yrkesverksamma, entreprenörer, chefer, expatriater och internationella företagsägare som söker moderna egenskaper nära stadens kommersiella och livsstilsområden.
Byggkvalitet, genuin marknadsefterfrågan och en tydlig differentieringspunkt spelar en mycket större roll än att helt enkelt välja den lägsta prissatta egenskapen och hoppas på att dra nytta av stadens övergripande tillväxt, bara för att slutligen hålla en billig plats som ingen vill köpa eller hyra.
Från City Towers till Inland Beaches: Den nya ansiktet av Asuncións fastighetsmarknad
Från City Towers till Inland Beaches: Den nya ansiktet av Asuncións fastighetsmarknad
Asunción blir tätare, mer modern och alltmer internationell.
Grannskap som en gång dominerades av fristående hem omvandlas av lägenhetsbyggnader, kommersiella utvecklingar och ny livsstilsinfrastruktur. Detta skapar starkare urbana centra runt stadens mest eftertraktade affärs-, shopping- och nöjesdistrikt i Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas och Perseverancia.
Samtidigt flyttar yngre paraguayanska yrkesverksamma ut från familjehemmet, bygger karriärer och letar efter bekväma, säkra lägenheter. Entreprenörer, medicinska yrkesverksamma, advokater, ingenjörer, chefer och ledare bidrar också till efterfrågan på moderna bostäder nära arbete och bekvämligheter.
Asunción attraherar dessutom expatriater, investerare, diplomater och utländska företagsägare. Dess relativt överkomliga livsstil, tillgängliga uppehållstillstånd, konkurrenskraftiga skatteförhållanden och förbättrad levnadsstandard har ökat dess internationella dragningskraft.
För investerare skapar detta exponering mot en huvudstad som fortfarande är relativt tidig i sin moderna utvecklingscykel, vilket innebär att vinster fortfarande kan vara lukrativa.
Den andra sidan av byggboom
Den andra sidan av byggboom
Snabb utveckling skapar också risker.
Med så många projekt under konstruktion är erfarna byggare och hantverkare i hög efterfrågan. Större och bättre finansierade utvecklingar är ofta bättre positionerade för att attrahera etablerade entreprenörer, skickliga arbetare och starkare byggövervakning.
Längre ner på prisskalan kan byggkvaliteten bli mindre konsekvent. Detta är en anledning till att premium- och lyxutvecklingar – ofta stödda av starkare utvecklare, bättre entreprenörer och strängare kvalitetskontroll – tenderar att sälja snabbare. De erbjuder ofta ett starkare övergripande värdeerbjudande och är mer benägna att behålla sitt värde över tid. För att inte nämna att de kostar dig mindre i pågående underhåll eller reparation av problem.
Några oerfarna aktörer går in i målnings-, kakel-, underhålls- och byggrelaterade verksamheter för att kapitalisera på boomen. Detta har skapat en märkbar klyfta mellan kvaliteten på vissa marknadsföringskampanjer och kvaliteten på deras färdiga byggnader.
Möjliga problem kan inkludera:
- dålig finish;
- inkonsekvent fogning;
- Ingen silikon använd i badrumsbyggnaden som orsakar pågående läckor;
- otillräcklig vattentätning;
- fuktskador om väggarna och golven inte har blivit fuktspärrade;
- illa installerade plattor eller armaturer;
- ofullständig elektrisk eller VVS-arbete;
- förseningar i att åtgärda defekter;
- Färgfläckar överallt som inte har städats upp, eller där skyddsdukar inte har använts.
Detta betyder inte att varje lägre prissatt projekt är av dålig kvalitet eller att varje premiumprojekt är felfritt. Det betyder att investerare måste se bortom renderingarna och bedöma utvecklaren, byggaren, tidigare projekt, byggövervakning och ansvar efter slutförande.
Köpekontraktet bör också tydligt definiera den erforderliga standarden för leverans, processen för att identifiera defekter, utvecklarens skyldighet att åtgärda undermåligt hantverk utan extra kostnad för köparen, och tidsramen inom vilken dessa reparationer måste slutföras.
Inte varje utvecklare fungerar på samma sätt
Inte varje utvecklare fungerar på samma sätt
Priser och förhandlingsstandarder varierar också. I vissa oberoende möjligheter kan priser eller villkor ändras under förhandlingarna. I oroande fall kan detta hända efter att en köpare har betalat en reservationsdeposition.
Detta bör inte betraktas som standardpraxis i hela Asunción.
Respekterade utvecklare har normalt tydligare prislistor, reservationsprocedurer och avtalsvillkor. Men det finns oärliga aktörer i staden. Faran här i att tänka att detta är vanlig praxis är att en negativ upplevelse kan få en internationell investerare att anta att hela marknaden fungerar informellt och inte dra nytta av de verkliga vinster som finns att göra.
Utländska investerare behöver realistiska förväntningar
Utländska investerare behöver realistiska förväntningar
Vissa utlänningar anländer med antagandet att nästan alla i Paraguay tjänar minimilön och att lokala köpare inte har råd med moderna lägenheter.
Verkligheten är mer komplex.
Asunción är Paraguays huvudstad och ett viktigt företags-, finans- och kommersiellt centrum. Det har framgångsrika entreprenörer, företagsägare, yrkesverksamma, chefer och ledare med betydande köpkraft. Urbaniseringen som staden har genomgått under de senaste 5 åren har skapat en uppåtgående professionell klass. Många utbildade och skickliga yrkesverksamma kan tjäna mellan cirka 1 000 och 4 000 USD per månad, medan seniora chefer och framgångsrika företagsägare kan tjäna betydligt mer.
Verkligheten är mer komplex.
Asunción är Paraguays huvudstad och ett viktigt företags-, finans- och kommersiellt centrum. Det har framgångsrika entreprenörer, företagsägare, yrkesverksamma, chefer och ledare med betydande köpkraft. Urbaniseringen som staden har genomgått under de senaste 5 åren har skapat en uppåtgående professionell klass. Många utbildade och skickliga yrkesverksamma kan tjäna mellan cirka 1 000 och 4 000 USD per månad, medan seniora chefer och framgångsrika företagsägare kan tjäna betydligt mer.
Lokala köpare går ofta in i en pozo projekt långt innan internationella investerare. De är bekanta med utvecklarna, hör om lanseringar genom lokala nätverk och är ofta redo att reservera de bästa enheterna till de lägsta öppningspriserna.
Internationella köpare, å sin sida, kan spendera månader på att försöka förstå marknaden innan de fattar ett beslut. Vid den tidpunkt de känner sig redo kan projektet redan vara mitt i sin försäljningscykel, de bäst placerade enheterna kan vara borta och priserna kan ha ökat avsevärt.
Till exempel kan en ett-rumslägenhet i en premiumutveckling lanseras för cirka 58 000 USD. En utländsk investerare som upptäcker projektet senare – eller dröjer för länge – kan slutligen betala 70 000 USD eller mer för en jämförbar enhet.
Att ta sig tid att förstå marknaden är förnuftigt, men att vänta på obestämd tid kan bli kostsamt. Den bättre metoden är att bygga pålitliga lokala relationer tidigt, bedöma varje möjlighet ordentligt och vara redo att agera när ett starkt projekt lanseras till sitt grundpris.
Investerare måste därför utvärdera Asunción baserat på sina verkliga ekonomiska lager snarare än föråldrade antaganden om Paraguay. En egenskap är inte automatiskt överprissatt bara för att den kostar mer än en utländsk köpare förväntade sig att en egenskap i Paraguay skulle kosta – särskilt när den förväntningen baseras på föråldrade YouTube-videor, ofullständig information eller orealistiska antaganden om den lokala ekonomin.
Starka avkastningar är möjliga, men de är projekt-specifika
Starka avkastningar är möjliga, men de är projekt-specifika
Stigande priser betyder inte att det inte finns några bra möjligheter kvar.
För “En Pozo” projekt, beroende på utvecklingen, läget, unika värdeerbjudande, hyresmodell, kan investerare stöta på förväntade bruttoavkastningar som börjar runt 6%-30% inom ett år, beroende på vilken del av marknadsföringscykeln de köpte.
Några korttidsuthyrningar, gästfrihet eller Airbnb-stil propositioner kan projicera avkastningar som närmar sig 20%, även om dessa möjligheter vanligtvis involverar större driftskomplexitet och behovet av att ha ett professionellt förvaltningsföretag som marknadsför egenskapen.
Utvalda en pozo utvecklingar kan öka i annonserat pris med 10% till 40% inom ett år när byggandet fortskrider och tillgänglig lager absorberas snabbare än andra projekt. Vissa projekt har registrerat ökningar på så mycket som 47% under det senaste året.
Dessa ökningar drivs inte bara av efterfrågan. Valutaförändringar kan också spela en viktig roll. Många utvecklare säljer lägenheter i amerikanska dollar medan de betalar byggmaterial, leverantörer och löner i paraguayanska guaraníer. När den amerikanska dollarn försvagas mot guaraní, får utvecklarna färre guaraníer för varje dollar av försäljningsintäkter, vilket skapar inflationspress på deras dollarprissatta priser.
Detta betyder att en del av en uppenbar kapitalvinst kan återspegla genuin efterfrågan och byggnadsframsteg, medan en annan del kan bero på valutakursjusteringar och stigande lokala utvecklingskostnader.
Det rätta projektet betyder mer än det billigaste priset
För “En Pozo” projekt, beroende på utvecklingen, läget, unika värdeerbjudande, hyresmodell, kan investerare stöta på förväntade bruttoavkastningar som börjar runt 6%-30% inom ett år, beroende på vilken del av marknadsföringscykeln de köpte.
Några korttidsuthyrningar, gästfrihet eller Airbnb-stil propositioner kan projicera avkastningar som närmar sig 20%, även om dessa möjligheter vanligtvis involverar större driftskomplexitet och behovet av att ha ett professionellt förvaltningsföretag som marknadsför egenskapen.
Utvalda en pozo utvecklingar kan öka i annonserat pris med 10% till 40% inom ett år när byggandet fortskrider och tillgänglig lager absorberas snabbare än andra projekt. Vissa projekt har registrerat ökningar på så mycket som 47% under det senaste året.
Dessa ökningar drivs inte bara av efterfrågan. Valutaförändringar kan också spela en viktig roll. Många utvecklare säljer lägenheter i amerikanska dollar medan de betalar byggmaterial, leverantörer och löner i paraguayanska guaraníer. När den amerikanska dollarn försvagas mot guaraní, får utvecklarna färre guaraníer för varje dollar av försäljningsintäkter, vilket skapar inflationspress på deras dollarprissatta priser.
Detta betyder att en del av en uppenbar kapitalvinst kan återspegla genuin efterfrågan och byggnadsframsteg, medan en annan del kan bero på valutakursjusteringar och stigande lokala utvecklingskostnader.
Det rätta projektet betyder mer än det billigaste priset
Två investerare kan spendera liknande belopp på jämförbara lägenheter och uppnå mycket olika resultat.
En investerare kan köpa en välplacerad ett-rumslägenhet för 100 000 USD och senare sälja den för 125 000 USD, vilket ger en ökning på 25% före transaktionskostnader. Projektet kan ha lyckats eftersom det erbjöd rätt kombination av läge, utvecklarens rykte, byggkvalitet, design, bekvämligheter och genuin köparefterfrågan.
En annan investerare kan köpa en billigare ett-rumslägenhet för 68 000 USD och, under samma period, bara kunna sälja den för 72 000 USD – en ökning på cirka 5,9%. Det lägre ingångspriset kan ha sett attraktivt ut, men projektet kan ha saknat samma värdeerbjudande, hyresbehov, återförsäljningsattraktivitet eller sällsynthet.
Detta är varför den billigaste lägenheten inte nödvändigtvis är den bästa investeringen. Det verkliga målet är att välja projektet med den starkaste förväntade utkomsten för investerarens budget – inte bara det lägsta inköpspriset.
Vad vi försöker förmedla är att Asuncións fastighetsmarknad är fragmenterad. Inte varje utveckling upplever samma nivå av kapitaltillväxt, och prestation kan variera kraftigt från ett projekt till ett annat.
Investerare kan inte förlita sig på antagandet att en stigande marknad kommer att lyfta varje egenskap lika. Vissa projekt kommer att uppskattas starkt eftersom de erbjuder rätt kombination av läge, kvalitet, sällsynthet, utvecklarens rykte och genuin efterfrågan. Andra kan bli kvar vid stranden eftersom det finns för många liknande enheter som tävlar om samma köpare och hyresgäster, med lite som särskiljer dem bortom en billigare prislapp.
I denna marknad är selektivitet viktigare än att helt enkelt få exponering mot stadens övergripande tillväxt.
Lokal kunskap gör skillnaden
Fastighetsdata och marknadsföringsmaterial avslöjar inte alltid vad som händer på marken. Annonserade hyror kan skilja sig från vad hyresgäster är villiga att betala. Ett kraftigt marknadsfört projekt kan ha svaga fundamenta, medan en tystare möjlighet kan erbjuda bättre konstruktion, läge eller hyresbehov. Detta är där lokal kunskap blir viktig.
En investerare kan köpa en välplacerad ett-rumslägenhet för 100 000 USD och senare sälja den för 125 000 USD, vilket ger en ökning på 25% före transaktionskostnader. Projektet kan ha lyckats eftersom det erbjöd rätt kombination av läge, utvecklarens rykte, byggkvalitet, design, bekvämligheter och genuin köparefterfrågan.
En annan investerare kan köpa en billigare ett-rumslägenhet för 68 000 USD och, under samma period, bara kunna sälja den för 72 000 USD – en ökning på cirka 5,9%. Det lägre ingångspriset kan ha sett attraktivt ut, men projektet kan ha saknat samma värdeerbjudande, hyresbehov, återförsäljningsattraktivitet eller sällsynthet.
Detta är varför den billigaste lägenheten inte nödvändigtvis är den bästa investeringen. Det verkliga målet är att välja projektet med den starkaste förväntade utkomsten för investerarens budget – inte bara det lägsta inköpspriset.
Vad vi försöker förmedla är att Asuncións fastighetsmarknad är fragmenterad. Inte varje utveckling upplever samma nivå av kapitaltillväxt, och prestation kan variera kraftigt från ett projekt till ett annat.
Investerare kan inte förlita sig på antagandet att en stigande marknad kommer att lyfta varje egenskap lika. Vissa projekt kommer att uppskattas starkt eftersom de erbjuder rätt kombination av läge, kvalitet, sällsynthet, utvecklarens rykte och genuin efterfrågan. Andra kan bli kvar vid stranden eftersom det finns för många liknande enheter som tävlar om samma köpare och hyresgäster, med lite som särskiljer dem bortom en billigare prislapp.
I denna marknad är selektivitet viktigare än att helt enkelt få exponering mot stadens övergripande tillväxt.
Lokal kunskap gör skillnaden
Fastighetsdata och marknadsföringsmaterial avslöjar inte alltid vad som händer på marken. Annonserade hyror kan skilja sig från vad hyresgäster är villiga att betala. Ett kraftigt marknadsfört projekt kan ha svaga fundamenta, medan en tystare möjlighet kan erbjuda bättre konstruktion, läge eller hyresbehov. Detta är där lokal kunskap blir viktig.
“Lokal kunskap” betyder inte bara att vara paraguayansk eller bo i Asunción. Det betyder att vara aktivt involverad i de olika aspekterna av fastighetsmarknaden, ha relationer som ger dig insiderinformation, med en finger på pulsen av vad som verkligen händer – vad som säljer, vad som hyrs, vad som får fart och vad som står still.
Den tydligaste bilden kommer ofta från personer som arbetar inom fastighetsforskning, försäljning, uthyrning och förvaltning, eftersom de ser vad som händer från flera olika vinklar. De vet vilka projekt som säljer, vilka enheter som står still, vad hyresgäster faktiskt är villiga att betala, var byggproblem uppstår och vilka utvecklare som tjänar – eller förlorar – köparnas förtroende.
Mycket av den mest användbara informationen dyker aldrig upp i en broschyr eller online-lista. Den kommer genom förstahandsupplevelse, professionella relationer, ägarfeedback, hyresgästförfrågningar, hyresgästklagomål, midnattunderhållssamtal, platsbesök och den informella marknadsintelligens som cirkulerar mellan utvecklare, agenter, entreprenörer, investerare och fastighetsförvaltare.
I en fragmenterad marknad kan denna typ av praktisk intelligens vara mer värdefull än att förlita sig på marknadsföringsmaterial, online-listor eller en persons åsikt. Målet är inte att eliminera risk, utan att bygga en mer komplett bild innan kapital åtagas.
En marknad full av möjligheter
Den tydligaste bilden kommer ofta från personer som arbetar inom fastighetsforskning, försäljning, uthyrning och förvaltning, eftersom de ser vad som händer från flera olika vinklar. De vet vilka projekt som säljer, vilka enheter som står still, vad hyresgäster faktiskt är villiga att betala, var byggproblem uppstår och vilka utvecklare som tjänar – eller förlorar – köparnas förtroende.
Mycket av den mest användbara informationen dyker aldrig upp i en broschyr eller online-lista. Den kommer genom förstahandsupplevelse, professionella relationer, ägarfeedback, hyresgästförfrågningar, hyresgästklagomål, midnattunderhållssamtal, platsbesök och den informella marknadsintelligens som cirkulerar mellan utvecklare, agenter, entreprenörer, investerare och fastighetsförvaltare.
I en fragmenterad marknad kan denna typ av praktisk intelligens vara mer värdefull än att förlita sig på marknadsföringsmaterial, online-listor eller en persons åsikt. Målet är inte att eliminera risk, utan att bygga en mer komplett bild innan kapital åtagas.
En marknad full av möjligheter
För alla försiktigheter erbjuder Asunción och Större Asunción några genuint spännande fastighetskoncept.
Nueva Asunción och de vattenorienterade samhällena i El Delta erbjuder lagun-, marina- och strandlivsstil till ett landlåst land. Distrito Perseverancia skapar ett nytt masterplanerat distrikt byggt runt bostads-, kommersiell och livsstilsinfrastruktur.
Marena erbjuder något särskilt distinkt för solälskare och “strandkaniner” som flyttar till Paraguay för sina skattefördelar men lämnar bakom sig stränderna i Thailand eller sitt hemland. Resort-liknande livsstil runt en expansiv kristallklar lagun, inom räckhåll för huvudstaden gör Marena till ett av de bästa värdeerbjudandena i staden.
Över hela staden förändrar en ny generation av bekvämlighetsrika lägenhetsbyggnader också betydelsen av urban livsstil. Takpooler, gym, coworkingutrymmen, landskapsanlagda terrasser, grillområden, wellness-faciliteter, utrustade gym, kaféer och sociala utrymmen förvandlar lägenheter till kompletta livsstilspropositioner snarare än bara platser att sova.
Variationerna är en del av vad som gör marknaden så övertygande. Investerare kan välja mellan etablerade urbana grannskap, framväxande kommersiella distrikt, premiumtorn, gästfrihetskoncept, inhägnade hållbara samhällen, lagunsamhällen och helt nya masterplanerade destinationer.
Utmaningen är inte att hitta projekt. Det är att identifiera de som har kvalitet, efterfrågan och differentieringspunkt för att lyckas.
För mer information om de projekt och investeringsmöjligheter som för närvarande finns tillgängliga i Asunción och Större Asunción, kontakta ETICO Property Managers.
