Asunción w górę: Możliwości, ryzyka i projekty przekształcające stolicę Paragwaju

Asunción przechodzi szybki rozwój urbanistyczny, z nowymi wieżowcami mieszkalnymi, projektami wielofunkcyjnymi, wieżami korporacyjnymi, biurami, restauracjami, placówkami medycznymi i premium handlem przekształcającymi ustalone sąsiedztwa.

Popyt wspierają awansujący paragwajscy profesjonaliści, przedsiębiorcy, menedżerowie, ekspaci i właściciele międzynarodowych firm poszukujący nowoczesnych nieruchomości blisko dzielnic handlowych i rekreacyjnych miasta.

Jakość budowy, rzeczywisty popyt rynkowy i wyraźny punkt różnicy mają znacznie większe znaczenie niż po prostu wybór najtańszej nieruchomości i nadzieja na skorzystanie z ogólnego wzrostu miasta, tylko po to, by skończyć z tanim miejscem, którego nikt nie chce kupić ani wynająć.

Od Wież Miast do Plaż Wewnętrznych: Nowa Twarz Nieruchomości w Asunción

Asunción staje się gęstsza, nowocześniejsza i coraz bardziej międzynarodowa.

Sąsiedztwa, które kiedyś były zdominowane przez domy jednorodzinne, są przekształcane przez budynki mieszkalne, projekty komercyjne i nową infrastrukturę rekreacyjną. Tworzy to silniejsze centra miejskie wokół najbardziej pożądanych dzielnic biznesowych, handlowych i rozrywkowych, takich jak Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas i Perseverancia.

Jednocześnie młodsi paragwajscy profesjonaliści opuszczają dom rodzinny, budują kariery i szukają wygodnych, bezpiecznych mieszkań. Przedsiębiorcy, profesjonaliści medyczni, prawnicy, inżynierowie, menedżerowie i dyrektorzy również przyczyniają się do popytu na nowoczesne mieszkania blisko pracy i udogodnień.

Asunción przyciąga również ekspatów, inwestorów, dyplomatów i zagranicznych właścicieli firm. Jej stosunkowo przystępny styl życia, dostępne opcje rezydencji, konkurencyjne środowisko podatkowe i poprawiający się standard życia zwiększyły jej międzynarodową atrakcyjność.

Dla inwestorów stwarza to możliwość zainwestowania w stolicę, która wciąż jest stosunkowo na wczesnym etapie swojego nowoczesnego cyklu rozwoju, co oznacza, że zyski mogą być nadal lukratywne.

Druga Strona Boom Budowlany

Szybki rozwój stwarza również ryzyko.

Wraz z tak dużą liczbą projektów w budowie, doświadczeni budowniczowie i rzemieślnicy są w dużym popycie. Większe i lepiej finansowane projekty są często lepiej przygotowane do przyciągania uznanych wykonawców, wykwalifikowanych pracowników i silniejszego nadzoru budowlanego.

Na niższej półce cenowej jakość budowy może stać się mniej spójna. To jeden z powodów, dla których projekty premium i luksusowe — często wspierane przez silniejszych deweloperów, lepszych wykonawców i ściślejszą kontrolę jakości — sprzedają się szybciej. Często oferują silniejszą ogólną propozycję wartości i są bardziej prawdopodobne, że utrzymają swoją wartość w dłuższej perspektywie. Nie wspominając o tym, że kosztują mniej w bieżącej konserwacji lub naprawie problemów.

Niektórzy niedoświadczeni operatorzy wchodzą w branżę malarską, kafelkarską, konserwacyjną i budowlaną, aby skorzystać z boomu. To stworzyło zauważalną lukę między jakością niektórych kampanii marketingowych a jakością ich ukończonych budynków.

Potencjalne problemy mogą obejmować:

To nie oznacza, że każdy projekt w niższej cenie jest słabej jakości, ani że każdy projekt premium jest bezbłędny. Oznacza to, że inwestorzy muszą spojrzeć poza wizualizacje i ocenić dewelopera, budowniczego, wcześniejsze projekty, nadzór budowlany i odpowiedzialność po zakończeniu budowy.

Umowa zakupu powinna również wyraźnie określać wymagany standard dostawy, proces identyfikacji wad, obowiązek dewelopera do naprawy niskiej jakości wykonania bez dodatkowych kosztów dla nabywcy oraz czas, w jakim te naprawy muszą być zakończone.

Nie każdy deweloper działa w ten sam sposób

Standardy cenowe i negocjacyjne również się różnią. W niektórych niezależnych możliwościach ceny lub warunki mogą się zmieniać w trakcie negocjacji. W niepokojących przypadkach może to się zdarzyć po tym, jak nabywca wpłacił zaliczkę na rezerwację.

Nie powinno to być uważane za standardową praktykę w całej Asunción.

Renomowani deweloperzy zazwyczaj mają jaśniejsze cenniki, procedury rezerwacji i warunki umowy. Jednak w mieście są również nieuczciwi gracze. Niebezpieczeństwo polega na tym, że myślenie, że to powszechna praktyka, może spowodować, że jeden negatywne doświadczenie skłoni międzynarodowego inwestora do założenia, że cały rynek działa nieformalnie i nie wykorzystuje rzeczywistych zysków, które można osiągnąć.

Zagraniczni inwestorzy potrzebują realistycznych oczekiwań

Niektórzy cudzoziemcy przyjeżdżają z założeniem, że prawie każdy w Paragwaju zarabia minimalną pensję i że lokalni nabywcy nie mogą sobie pozwolić na nowoczesne mieszkania.

Rzeczywistość jest bardziej złożona.

Asunción jest stolicą Paragwaju i ważnym centrum korporacyjnym, finansowym i handlowym. Ma udanych przedsiębiorców, właścicieli firm, profesjonalistów, menedżerów i dyrektorów z znaczną siłą nabywczą. Urbanizacja, przez którą miasto przechodziło w ciągu ostatnich 5 lat, stworzyła awansującą klasę profesjonalną. Wiele wykształconych i wykwalifikowanych profesjonalistów może zarabiać od około 1000 do 4000 USD miesięcznie, podczas gdy wyżsi menedżerowie i udani właściciele firm mogą zarabiać znacznie więcej.

Lokalni nabywcy często wchodzą w projekty en pozo znacznie wcześniej niż międzynarodowi inwestorzy. Zazwyczaj znają deweloperów, słyszą o uruchomieniach przez lokalne sieci i często są gotowi zarezerwować najlepsze jednostki po najniższych cenach otwarcia.

Międzynarodowi nabywcy, w przeciwieństwie do tego, mogą spędzać miesiące na próbie zrozumienia rynku przed podjęciem decyzji. W momencie, gdy czują się gotowi, projekt może być już w połowie cyklu sprzedaży, najlepsze jednostki mogą być już sprzedane, a ceny mogą znacznie wzrosnąć.

Na przykład, mieszkanie z jedną sypialnią w premium projekcie może być uruchomione w okolicach 58 000 USD. Cudzoziemiec, który odkryje projekt później — lub zbyt długo się waha — może ostatecznie zapłacić 70 000 USD lub więcej za porównywalną jednostkę.

Poświęcenie czasu na zrozumienie rynku jest rozsądne, ale czekanie w nieskończoność może być kosztowne. Lepszym podejściem jest nawiązywanie zaufanych lokalnych relacji wcześnie, odpowiednia ocena każdej okazji i gotowość do działania, gdy silny projekt zostanie uruchomiony po cenie wyjściowej.

Inwestorzy muszą zatem ocenić Asunción na podstawie jej rzeczywistych warstw ekonomicznych, a nie przestarzałych założeń dotyczących Paragwaju. Nieruchomość nie jest automatycznie przewartościowana tylko dlatego, że kosztuje więcej niż cudzoziemski nabywca oczekiwałby, że nieruchomość w Paragwaju powinna kosztować — szczególnie gdy to oczekiwanie opiera się na przestarzałych filmach na YouTube, niekompletnych informacjach lub nierealistycznych założeniach dotyczących lokalnej gospodarki.

Silne zwroty są możliwe, ale są specyficzne dla projektu

Rosnące ceny nie oznaczają, że nie ma już dobrych możliwości.

Dla projektów „En Pozo”, w zależności od rozwoju, lokalizacji, unikalnej propozycji wartości, modelu wynajmu, inwestorzy mogą napotkać prognozowane zyski brutto zaczynające się od 6% do 30% w ciągu roku, w zależności od tego, w jakiej części cyklu marketingowego dokonali zakupu.

Niektóre propozycje krótkoterminowego wynajmu, hotelarstwa lub stylu Airbnb mogą prognozować zwroty zbliżające się do 20%, chociaż te możliwości zazwyczaj wiążą się z większą złożonością operacyjną i potrzebą posiadania profesjonalnej firmy zarządzającej, która zajmuje się marketingiem nieruchomości.

Wybrane projekty en pozo mogą zwiększyć swoją reklamowaną cenę o 10% do 40% w ciągu roku, w miarę postępu budowy i szybszego wchłaniania dostępnych zapasów niż inne projekty. Niektóre projekty odnotowały wzrosty sięgające nawet 47% w ciągu ostatniego roku.

Te wzrosty nie są napędzane tylko popytem. Ruchy walutowe mogą również odgrywać ważną rolę. Wielu deweloperów sprzedaje mieszkania w dolarach amerykańskich, podczas gdy płacą za materiały budowlane, dostawców i wynagrodzenia w paragwajskich guaraniach. Kiedy dolar amerykański osłabia się w stosunku do guarani, deweloperzy otrzymują mniej guaraniów za każdy dolar przychodu ze sprzedaży, co tworzy presję inflacyjną na ich ceny denominowane w dolarach.

Oznacza to, że część pozornego zysku kapitałowego może odzwierciedlać rzeczywisty popyt i postęp budowy, podczas gdy inna część może wynikać z dostosowań kursów wymiany i rosnących lokalnych kosztów rozwoju.

Odpowiedni projekt ma większe znaczenie niż najniższa cena

Dwaj inwestorzy mogą wydać podobne kwoty na porównywalne mieszkania i osiągnąć bardzo różne wyniki.

Jeden inwestor może kupić dobrze usytuowane mieszkanie z jedną sypialnią za 100 000 USD i później sprzedać je za 125 000 USD, co daje wzrost o 25% przed kosztami transakcyjnymi. Projekt mógł się powieść, ponieważ oferował odpowiednią kombinację lokalizacji, reputacji dewelopera, jakości budowy, designu, udogodnień i rzeczywistego popytu ze strony nabywców.

Inny inwestor może kupić tańsze mieszkanie z jedną sypialnią za 68 000 USD i w tym samym okresie tylko móc sprzedać je za 72 000 USD — wzrost o około 5,9%. Niższa cena wyjściowa mogła wyglądać atrakcyjnie, ale projekt mógł nie mieć tej samej propozycji wartości, popytu na wynajem, atrakcyjności przy odsprzedaży ani rzadkości.

Dlatego najtańsze mieszkanie niekoniecznie jest najlepszą inwestycją. Prawdziwym celem jest wybór projektu z najsilniejszym przewidywanym wynikiem dla budżetu inwestora — nie tylko najniższej ceny zakupu.

To, co chcemy przekazać, to to, że rynek nieruchomości w Asunción jest fragmentaryczny. Nie każdy projekt doświadcza tego samego poziomu wzrostu kapitału, a wyniki mogą się znacznie różnić w zależności od projektu.

Inwestorzy nie mogą polegać na założeniu, że rosnący rynek podniesie każdą nieruchomość w równym stopniu. Niektóre projekty będą mocno zyskiwać na wartości, ponieważ oferują odpowiednią kombinację lokalizacji, jakości, rzadkości, reputacji dewelopera i rzeczywistego popytu. Inne mogą zostać na brzegu, ponieważ jest zbyt wiele podobnych jednostek konkurujących o tych samych nabywców i najemców, z niewielkimi różnicami poza tańszą ceną.

Na tym rynku selektywność ma większe znaczenie niż po prostu uzyskanie ekspozycji na ogólny wzrost miasta.

Wiedza lokalna ma znaczenie

Dane dotyczące nieruchomości i materiały marketingowe nie zawsze ujawniają, co się dzieje na miejscu. Reklamowane czynsze mogą różnić się od tego, co najemcy są skłonni zapłacić. Intensywnie promowany projekt może mieć słabe fundamenty, podczas gdy cichsza okazja może oferować lepszą jakość budowy, lokalizację lub popyt na wynajem. To jest miejsce, w którym wiedza lokalna staje się ważna.

„Wiedza lokalna” nie oznacza po prostu bycia Paragwajczykiem lub mieszkania w Asunción. Oznacza to aktywne zaangażowanie w różnych aspektach rynku nieruchomości, posiadanie relacji, które dają dostęp do informacji z pierwszej ręki, z palcem na pulsie tego, co naprawdę się dzieje — co się sprzedaje, co się wynajmuje, co zyskuje na znaczeniu, a co stoi w miejscu.

Najwyraźniejszy obraz często pochodzi od osób pracujących w badaniach nieruchomości, sprzedaży, wynajmie i zarządzaniu, ponieważ widzą, co się dzieje z kilku różnych perspektyw. Wiedzą, które projekty się sprzedają, które jednostki pozostają, co najemcy są skłonni zapłacić, gdzie pojawiają się problemy budowlane i którzy deweloperzy zyskują — lub tracą — zaufanie nabywców.

Wiele z najcenniejszych informacji nigdy nie pojawia się w broszurze ani w ogłoszeniu online. Pochodzi z doświadczeń z pierwszej ręki, relacji zawodowych, opinii właścicieli, zapytań najemców, skarg najemców, nocnych telefonów konserwacyjnych, wizyt na budowach i nieformalnych informacji rynkowych, które krążą między deweloperami, agentami, wykonawcami, inwestorami i zarządcami nieruchomości.

Na fragmentarycznym rynku tego rodzaju praktyczna inteligencja może być cenniejsza niż poleganie na materiałach promocyjnych, ogłoszeniach online lub opinii jednej osoby. Celem nie jest wyeliminowanie ryzyka, ale zbudowanie pełniejszego obrazu przed zaangażowaniem kapitału.

Rynek pełen możliwości

Pomimo wszystkich ostrzeżeń, Asunción i Wielka Asunción oferują naprawdę ekscytujące koncepcje nieruchomości.

Nowa Asunción i społeczności wodne El Delta wprowadzają życie nad laguną, mariną i nadbrzeżem do kraju pozbawionego dostępu do morza. Distrito Perseverancia tworzy nową dzielnicę zaplanowaną wokół infrastruktury mieszkalnej, komercyjnej i rekreacyjnej.

Marena oferuje coś szczególnie wyjątkowego dla miłośników słońca i „plażowych króliczków”, które przenoszą się do Paragwaju z powodu korzyści podatkowych, ale zostawiają za sobą plaże Tajlandii lub swojego kraju. Życie w stylu kurortu wokół rozległej krystalicznej laguny, w zasięgu stolicy, czyni Marenę jedną z najlepszych propozycji wartości w mieście.

W całym mieście nowa generacja budynków mieszkalnych bogatych w udogodnienia również zmienia znaczenie życia miejskiego. Baseny na dachach, siłownie, przestrzenie coworkingowe, tarasy z krajobrazem, miejsca do grillowania, obiekty wellness, dobrze wyposażone siłownie, kawiarnie i przestrzenie społeczne przekształcają mieszkania w kompleksowe propozycje stylu życia, a nie tylko miejsca do spania.

Różnorodność jest częścią tego, co czyni rynek tak atrakcyjnym. Inwestorzy mogą wybierać między ustalonymi dzielnicami miejskimi, rozwijającymi się dzielnicami komercyjnymi, wieżami premium, koncepcjami hotelowymi, zamkniętymi zrównoważonymi społecznościami, społecznościami lagunowymi i całkowicie nowymi zaplanowanymi miejscami.

Wyzwanie nie polega na znalezieniu projektów. Chodzi o zidentyfikowanie tych, które mają jakość, popyt i punkt różnicy, aby odnieść sukces.