Asunción está experimentando un rápido crecimiento urbano, con nuevas torres de apartamentos, desarrollos de uso mixto, torres corporativas, oficinas, restaurantes, instalaciones de salud y comercios premium que están transformando vecindarios establecidos.
La demanda está siendo respaldada por profesionales paraguayos en ascenso, emprendedores, ejecutivos, expatriados y propietarios de negocios internacionales que buscan propiedades modernas cerca de los distritos comerciales y de estilo de vida de la ciudad.
La calidad de la construcción, la demanda genuina del mercado y un claro punto de diferencia importan mucho más que simplemente elegir la propiedad más barata y esperar beneficiarse del crecimiento general de la ciudad, solo para terminar con un lugar barato que nadie quiere comprar o alquilar.
De City Towers a Playas del Interior: La Nueva Cara del Mercado Inmobiliario de Asunción
De City Towers a Playas del Interior: La Nueva Cara del Mercado Inmobiliario de Asunción
Asunción se está volviendo más densa, más moderna e internacional.
Los vecindarios que antes estaban dominados por casas unifamiliares están siendo transformados por edificios de apartamentos, desarrollos comerciales y nueva infraestructura de estilo de vida. Esto está creando centros urbanos más fuertes alrededor de los distritos comerciales, de compras y de entretenimiento más deseables de la ciudad, como Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas y Perseverancia.
Al mismo tiempo, los jóvenes profesionales paraguayos están saliendo del hogar familiar, construyendo carreras y buscando apartamentos convenientes y seguros. Emprendedores, profesionales médicos, abogados, ingenieros, gerentes y ejecutivos también están contribuyendo a la demanda de vivienda moderna cerca del trabajo y de las comodidades.
Asunción también está atrayendo a expatriados, inversores, diplomáticos y propietarios de negocios extranjeros. Su estilo de vida relativamente asequible, opciones de residencia accesibles, entorno fiscal competitivo y mejora en el nivel de vida han aumentado su atractivo internacional.
Para los inversores, esto crea exposición a una capital que aún está relativamente al principio de su ciclo de desarrollo moderno, lo que significa que las ganancias aún pueden ser lucrativas.
El Otro Lado del Boom de la Construcción
El Otro Lado del Boom de la Construcción
El rápido desarrollo también crea riesgos.
Con tantos proyectos en construcción, los constructores y trabajadores experimentados están en alta demanda. Los desarrollos más grandes y mejor financiados a menudo están mejor posicionados para atraer contratistas establecidos, trabajadores calificados y una supervisión de construcción más sólida.
Más abajo en la escala de precios, la calidad de la construcción puede volverse menos consistente. Esta es una razón por la cual los desarrollos premium y de lujo—que a menudo están respaldados por desarrolladores más sólidos, mejores contratistas y un control de calidad más estricto—tienden a venderse más rápido. Frecuentemente ofrecen una propuesta de valor general más fuerte y son más propensos a mantener su valor a largo plazo. Sin mencionar que te costará menos en mantenimiento continuo o en la solución de problemas.
Algunos operadores inexpertos están ingresando a negocios de pintura, azulejos, mantenimiento y construcción relacionados para capitalizar el boom. Esto ha creado una brecha notable entre la calidad de algunas campañas de marketing y la calidad de sus edificios terminados.
Los problemas potenciales pueden incluir:
- acabados deficientes;
- juntas inconsistentes;
- falta de silicona en la construcción del baño que causa filtraciones continuas;
- impermeabilización inadecuada;
- daños por humedad si las paredes y pisos no han sido tratados contra la humedad;
- azulejos o accesorios mal instalados;
- trabajo eléctrico o de plomería incompleto;
- retrasos en la corrección de defectos;
- manchas de pintura por todas partes que no han sido limpiadas, o donde no se utilizaron manteles.
Esto no significa que cada proyecto de menor precio sea de mala calidad o que cada proyecto premium sea impecable. Significa que los inversores deben mirar más allá de los renders y evaluar al desarrollador, al constructor, los proyectos anteriores, la supervisión de la construcción y las responsabilidades posteriores a la finalización.
El contrato de compra también debe definir claramente el estándar de entrega requerido, el proceso para identificar defectos, la obligación del desarrollador de corregir la mano de obra subestándar sin costo adicional para el comprador, y el plazo dentro del cual deben completarse esas reparaciones.
No Todos los Desarrolladores Operan de la Misma Manera
No Todos los Desarrolladores Operan de la Misma Manera
Los estándares de precios y negociación también varían. En algunas oportunidades independientes, los precios o términos pueden cambiar durante las negociaciones. En casos preocupantes, esto puede suceder después de que un comprador haya pagado un depósito de reserva.
Esto no debe considerarse una práctica estándar en Asunción.
Los desarrolladores de buena reputación normalmente tienen listas de precios más claras, procedimientos de reserva y términos contractuales. Sin embargo, hay actores deshonestos en la ciudad. El peligro aquí al pensar que esto es una práctica común es que una experiencia negativa puede hacer que un inversor internacional asuma que todo el mercado opera de manera informal y no aproveche las verdaderas ganancias que se pueden obtener.
Los Inversores Extranjeros Necesitan Expectativas Realistas
Los Inversores Extranjeros Necesitan Expectativas Realistas
Algunos extranjeros llegan con la suposición de que casi todos en Paraguay ganan el salario mínimo y que los compradores locales no pueden permitirse apartamentos modernos.
La realidad es más compleja.
Asunción es la capital de Paraguay y un importante centro corporativo, financiero y comercial. Tiene emprendedores exitosos, propietarios de negocios, profesionales, gerentes y ejecutivos con un poder adquisitivo significativo. La urbanización por la que ha pasado la ciudad en los últimos 5 años ha creado una clase profesional en ascenso. Muchos profesionales educados y calificados pueden ganar entre aproximadamente US$1,000 y US$4,000 por mes, mientras que los ejecutivos senior y los propietarios de negocios exitosos pueden ganar considerablemente más.
La realidad es más compleja.
Asunción es la capital de Paraguay y un importante centro corporativo, financiero y comercial. Tiene emprendedores exitosos, propietarios de negocios, profesionales, gerentes y ejecutivos con un poder adquisitivo significativo. La urbanización por la que ha pasado la ciudad en los últimos 5 años ha creado una clase profesional en ascenso. Muchos profesionales educados y calificados pueden ganar entre aproximadamente US$1,000 y US$4,000 por mes, mientras que los ejecutivos senior y los propietarios de negocios exitosos pueden ganar considerablemente más.
Los compradores locales a menudo ingresan a proyectos en pozo mucho antes que los inversores internacionales. Están familiarizados con los desarrolladores, escuchan sobre lanzamientos a través de redes locales y a menudo están listos para reservar las mejores unidades a los precios de apertura más bajos.
Los compradores internacionales, en contraste, pueden pasar meses tratando de entender el mercado antes de tomar una decisión. Para cuando se sientan listos, el proyecto puede estar ya a mitad de su ciclo de ventas, las unidades mejor posicionadas pueden haber desaparecido y los precios pueden haber aumentado significativamente.
Por ejemplo, un apartamento de una habitación en un desarrollo premium podría lanzarse a alrededor de US$58,000. Un inversor extranjero que descubre el proyecto más tarde—o se demora demasiado—puede terminar pagando US$70,000 o más por una unidad comparable.
Tomarse el tiempo para entender el mercado es sensato, pero esperar indefinidamente puede ser costoso. El mejor enfoque es construir relaciones locales de confianza temprano, evaluar cada oportunidad adecuadamente y estar listo para actuar cuando se lance un proyecto sólido a su precio inicial.
Por lo tanto, los inversores necesitan evaluar Asunción en función de sus verdaderas capas económicas en lugar de suposiciones desactualizadas sobre Paraguay. Una propiedad no está automáticamente sobrevalorada simplemente porque cuesta más de lo que un comprador extranjero esperaba que costara una propiedad en Paraguay—particularmente cuando esa expectativa se basa en videos de YouTube desactualizados, información incompleta o suposiciones poco realistas sobre la economía local.
Retornos Fuertes Son Posibles, Pero Son Específicos del Proyecto
Retornos Fuertes Son Posibles, Pero Son Específicos del Proyecto
El aumento de precios no significa que no queden buenas oportunidades.
Para los proyectos “En Pozo”, dependiendo del desarrollo, la ubicación, la propuesta de valor única, el modelo de alquiler, los inversores pueden encontrar rendimientos brutos proyectados que comienzan alrededor del 6%-30% dentro de un año, dependiendo de qué parte del ciclo de marketing compraron.
Algunas propuestas de alquiler a corto plazo, hospitalidad o estilo Airbnb pueden proyectar retornos cercanos al 20%, aunque estas oportunidades generalmente implican una mayor complejidad operativa y la necesidad de contar con una empresa de gestión profesional que comercialice la propiedad.
Desarrollos seleccionados en pozo pueden aumentar su precio anunciado entre un 10% y un 40% dentro de un año a medida que avanza la construcción y el inventario disponible se absorbe más rápido que otros proyectos. Algunos proyectos han registrado aumentos de hasta el 47% en el último año.
Estos aumentos no son impulsados solo por la demanda. Los movimientos de divisas también pueden jugar un papel importante. Muchos desarrolladores venden apartamentos en dólares estadounidenses mientras pagan materiales de construcción, proveedores y salarios en guaraníes paraguayos. Cuando el dólar estadounidense se debilita frente al guaraní, los desarrolladores reciben menos guaraníes por cada dólar de ingresos por ventas, creando presión inflacionaria sobre sus precios denominados en dólares.
Esto significa que parte de una aparente ganancia de capital puede reflejar una demanda genuina y un progreso en la construcción, mientras que otra parte puede resultar de ajustes en el tipo de cambio y el aumento de los costos de desarrollo local.
El Proyecto Correcto Importa Más Que el Precio Más Bajo
Para los proyectos “En Pozo”, dependiendo del desarrollo, la ubicación, la propuesta de valor única, el modelo de alquiler, los inversores pueden encontrar rendimientos brutos proyectados que comienzan alrededor del 6%-30% dentro de un año, dependiendo de qué parte del ciclo de marketing compraron.
Algunas propuestas de alquiler a corto plazo, hospitalidad o estilo Airbnb pueden proyectar retornos cercanos al 20%, aunque estas oportunidades generalmente implican una mayor complejidad operativa y la necesidad de contar con una empresa de gestión profesional que comercialice la propiedad.
Desarrollos seleccionados en pozo pueden aumentar su precio anunciado entre un 10% y un 40% dentro de un año a medida que avanza la construcción y el inventario disponible se absorbe más rápido que otros proyectos. Algunos proyectos han registrado aumentos de hasta el 47% en el último año.
Estos aumentos no son impulsados solo por la demanda. Los movimientos de divisas también pueden jugar un papel importante. Muchos desarrolladores venden apartamentos en dólares estadounidenses mientras pagan materiales de construcción, proveedores y salarios en guaraníes paraguayos. Cuando el dólar estadounidense se debilita frente al guaraní, los desarrolladores reciben menos guaraníes por cada dólar de ingresos por ventas, creando presión inflacionaria sobre sus precios denominados en dólares.
Esto significa que parte de una aparente ganancia de capital puede reflejar una demanda genuina y un progreso en la construcción, mientras que otra parte puede resultar de ajustes en el tipo de cambio y el aumento de los costos de desarrollo local.
El Proyecto Correcto Importa Más Que el Precio Más Bajo
Dos inversores pueden gastar cantidades similares en apartamentos comparables y lograr resultados muy diferentes.
Un inversor puede comprar un apartamento de una habitación bien ubicado por US$100,000 y luego revenderlo por US$125,000, produciendo un aumento del 25% antes de los costos de transacción. El proyecto puede haber tenido éxito porque ofreció la combinación correcta de ubicación, reputación del desarrollador, calidad de construcción, diseño, comodidades y demanda genuina de compradores.
Otro inversor puede comprar un apartamento de una habitación más barato por US$68,000 y, durante el mismo período, solo poder revenderlo por US$72,000—un aumento de aproximadamente el 5.9%. El precio de entrada más bajo puede haber parecido atractivo, pero el proyecto puede haber carecido de la misma propuesta de valor, demanda de alquiler, atractivo de reventa o escasez.
Por eso el apartamento más barato no es necesariamente la mejor inversión. El verdadero objetivo es elegir el proyecto con el resultado proyectado más fuerte para el presupuesto del inversor—no simplemente el precio de compra más bajo.
Lo que intentamos transmitir es que el mercado inmobiliario de Asunción está fragmentado. No todos los desarrollos están experimentando el mismo nivel de crecimiento de capital, y el rendimiento puede variar ampliamente de un proyecto a otro.
Los inversores no pueden confiar en la suposición de que un mercado en alza elevará cada propiedad por igual. Algunos proyectos apreciarán fuertemente porque ofrecen la combinación correcta de ubicación, calidad, escasez, reputación del desarrollador y demanda genuina. Otros pueden quedar en la orilla porque hay demasiadas unidades similares compitiendo por los mismos compradores y inquilinos, con poco que las distinga más allá de una etiqueta de precio más barata.
En este mercado, la selectividad importa más que simplemente obtener exposición al crecimiento general de la ciudad.
El Conocimiento Local Marca la Diferencia
Los datos de propiedad y el material de marketing no siempre revelan lo que está sucediendo en el terreno. Los alquileres anunciados pueden diferir de lo que los inquilinos están dispuestos a pagar. Un proyecto muy promocionado puede tener fundamentos débiles, mientras que una oportunidad más tranquila puede ofrecer mejor construcción, ubicación o demanda de alquiler. Aquí es donde el conocimiento local se vuelve importante.
Un inversor puede comprar un apartamento de una habitación bien ubicado por US$100,000 y luego revenderlo por US$125,000, produciendo un aumento del 25% antes de los costos de transacción. El proyecto puede haber tenido éxito porque ofreció la combinación correcta de ubicación, reputación del desarrollador, calidad de construcción, diseño, comodidades y demanda genuina de compradores.
Otro inversor puede comprar un apartamento de una habitación más barato por US$68,000 y, durante el mismo período, solo poder revenderlo por US$72,000—un aumento de aproximadamente el 5.9%. El precio de entrada más bajo puede haber parecido atractivo, pero el proyecto puede haber carecido de la misma propuesta de valor, demanda de alquiler, atractivo de reventa o escasez.
Por eso el apartamento más barato no es necesariamente la mejor inversión. El verdadero objetivo es elegir el proyecto con el resultado proyectado más fuerte para el presupuesto del inversor—no simplemente el precio de compra más bajo.
Lo que intentamos transmitir es que el mercado inmobiliario de Asunción está fragmentado. No todos los desarrollos están experimentando el mismo nivel de crecimiento de capital, y el rendimiento puede variar ampliamente de un proyecto a otro.
Los inversores no pueden confiar en la suposición de que un mercado en alza elevará cada propiedad por igual. Algunos proyectos apreciarán fuertemente porque ofrecen la combinación correcta de ubicación, calidad, escasez, reputación del desarrollador y demanda genuina. Otros pueden quedar en la orilla porque hay demasiadas unidades similares compitiendo por los mismos compradores y inquilinos, con poco que las distinga más allá de una etiqueta de precio más barata.
En este mercado, la selectividad importa más que simplemente obtener exposición al crecimiento general de la ciudad.
El Conocimiento Local Marca la Diferencia
Los datos de propiedad y el material de marketing no siempre revelan lo que está sucediendo en el terreno. Los alquileres anunciados pueden diferir de lo que los inquilinos están dispuestos a pagar. Un proyecto muy promocionado puede tener fundamentos débiles, mientras que una oportunidad más tranquila puede ofrecer mejor construcción, ubicación o demanda de alquiler. Aquí es donde el conocimiento local se vuelve importante.
“Conocimiento local” no significa simplemente ser paraguayo o vivir en Asunción. Significa estar activamente involucrado en las diferentes facetas del mercado inmobiliario, tener relaciones que te den información privilegiada, con un dedo en el pulso de lo que realmente está sucediendo—qué se está vendiendo, qué se está alquilando, qué está ganando impulso y qué se está estancando.
La imagen más clara a menudo proviene de personas que trabajan en investigación de propiedades, ventas, alquileres y gestión, porque ven lo que está sucediendo desde varios ángulos diferentes. Saben qué proyectos se están vendiendo, qué unidades están quedando, qué inquilinos están dispuestos a pagar, dónde están surgiendo problemas de construcción y qué desarrolladores están ganando—o perdiendo—la confianza de los compradores.
Gran parte de la información más útil nunca aparece en un folleto o listado en línea. Proviene de la experiencia de primera mano, relaciones profesionales, comentarios de propietarios, consultas de inquilinos, quejas de inquilinos, llamadas de mantenimiento a medianoche, visitas al sitio y la inteligencia de mercado informal que circula entre desarrolladores, agentes, contratistas, inversores y administradores de propiedades.
En un mercado fragmentado, este tipo de inteligencia práctica puede ser más valiosa que depender de material promocional, listados en línea o la opinión de una sola persona. El objetivo no es eliminar el riesgo, sino construir una imagen más completa antes de comprometer capital.
Un Mercado Lleno de Posibilidades
La imagen más clara a menudo proviene de personas que trabajan en investigación de propiedades, ventas, alquileres y gestión, porque ven lo que está sucediendo desde varios ángulos diferentes. Saben qué proyectos se están vendiendo, qué unidades están quedando, qué inquilinos están dispuestos a pagar, dónde están surgiendo problemas de construcción y qué desarrolladores están ganando—o perdiendo—la confianza de los compradores.
Gran parte de la información más útil nunca aparece en un folleto o listado en línea. Proviene de la experiencia de primera mano, relaciones profesionales, comentarios de propietarios, consultas de inquilinos, quejas de inquilinos, llamadas de mantenimiento a medianoche, visitas al sitio y la inteligencia de mercado informal que circula entre desarrolladores, agentes, contratistas, inversores y administradores de propiedades.
En un mercado fragmentado, este tipo de inteligencia práctica puede ser más valiosa que depender de material promocional, listados en línea o la opinión de una sola persona. El objetivo no es eliminar el riesgo, sino construir una imagen más completa antes de comprometer capital.
Un Mercado Lleno de Posibilidades
Por todas las precauciones, Asunción y el Gran Asunción están ofreciendo algunos conceptos inmobiliarios genuinamente emocionantes.
Nueva Asunción y las comunidades orientadas al agua de El Delta están trayendo un estilo de vida de laguna, marina y frente al mar a un país sin acceso al mar. El Distrito Perseverancia está creando un nuevo distrito planificado que se construye alrededor de infraestructura residencial, comercial y de estilo de vida.
Marena ofrece algo particularmente distintivo para los buscadores de sol y “playas” que se trasladan a Paraguay por sus ventajas fiscales pero que están dejando atrás las playas de Tailandia o su país de origen. La vida estilo resort alrededor de una amplia laguna cristalina, al alcance de la capital, hace de Marena una de las mejores propuestas de valor en la ciudad.
A través de la ciudad, una nueva generación de edificios de apartamentos ricos en comodidades también está cambiando el significado de la vida urbana. Piscinas en la azotea, gimnasios, espacios de coworking, terrazas ajardinadas, áreas de barbacoa, instalaciones de bienestar, gimnasios equipados y espacios sociales están convirtiendo apartamentos en propuestas de estilo de vida completas en lugar de simplemente lugares para dormir.
La variedad es parte de lo que hace que el mercado sea tan atractivo. Los inversores pueden elegir entre vecindarios urbanos establecidos, distritos comerciales emergentes, torres premium, conceptos de hospitalidad, comunidades sostenibles cerradas, comunidades de laguna y destinos completamente nuevos planificados.
El desafío no es encontrar proyectos. Es identificar aquellos con la calidad, demanda y punto de diferencia para tener éxito.
Para más información sobre los proyectos y oportunidades de inversión actualmente disponibles en Asunción y el Gran Asunción, contacta a ETICO Property Managers.
