Asunción connaît une croissance urbaine rapide, avec de nouvelles tours d'appartements, des développements à usage mixte, des tours d'entreprises, des bureaux, des restaurants, des établissements de santé et des commerces de détail haut de gamme redéfinissant les quartiers établis.
La demande est soutenue par des professionnels paraguayens en ascension, des entrepreneurs, des cadres, des expatriés et des propriétaires d'entreprises internationales à la recherche de propriétés modernes proches des districts commerciaux et de loisirs de la ville.
La qualité de construction, la demande réelle du marché et un point de différence clair importent bien plus que de simplement choisir la propriété la moins chère en espérant bénéficier de la croissance globale de la ville, pour finalement se retrouver avec un bien peu coûteux que personne ne veut acheter ou louer.
Des tours urbaines aux plages intérieures : Le nouveau visage de l'immobilier à Asunción
Des tours urbaines aux plages intérieures : Le nouveau visage de l'immobilier à Asunción
Asunción devient plus dense, plus moderne et de plus en plus internationale.
Les quartiers autrefois dominés par des maisons individuelles sont transformés par des immeubles d'appartements, des développements commerciaux et de nouvelles infrastructures de loisirs. Cela crée des centres urbains plus forts autour des districts d'affaires, de shopping et de divertissement les plus prisés de Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas et Perseverancia.
En même temps, de jeunes professionnels paraguayens quittent le foyer familial, construisent des carrières et recherchent des appartements pratiques et sécurisés. Les entrepreneurs, les professionnels de la santé, les avocats, les ingénieurs, les gestionnaires et les cadres contribuent également à la demande de logements modernes proches du travail et des commodités.
Asunción attire également des expatriés, des investisseurs, des diplomates et des propriétaires d'entreprises étrangères. Son style de vie relativement abordable, ses options de résidence accessibles, son environnement fiscal compétitif et l'amélioration du niveau de vie ont accru son attrait international.
Pour les investisseurs, cela crée une exposition à une capitale encore relativement précoce dans son cycle de développement moderne, ce qui signifie que les bénéfices peuvent encore être lucratifs.
L'autre côté du boom de la construction
L'autre côté du boom de la construction
Le développement rapide crée également des risques.
Avec tant de projets en construction, les constructeurs et artisans expérimentés sont en forte demande. Les développements plus grands et mieux financés sont souvent mieux positionnés pour attirer des entrepreneurs établis, des travailleurs qualifiés et une supervision de construction plus solide.
Plus bas dans l'échelle des prix, la qualité de construction peut devenir moins cohérente. C'est une des raisons pour lesquelles les développements premium et de luxe—souvent soutenus par des promoteurs plus solides, de meilleurs entrepreneurs et un contrôle de qualité plus strict—tendent à se vendre plus rapidement. Ils offrent souvent une proposition de valeur globale plus forte et sont plus susceptibles de conserver leur valeur à long terme. Sans parler du coût réduit pour l'entretien continu ou la réparation de problèmes.
Certains opérateurs inexpérimentés entrent dans les affaires de peinture, de carrelage, de maintenance et de construction pour capitaliser sur le boom. Cela a créé un écart notable entre la qualité de certaines campagnes marketing et la qualité de leurs bâtiments finis.
Les problèmes potentiels peuvent inclure :
- finitions médiocres ;
- grouting incohérent ;
- absence de silicone utilisé dans la construction de la salle de bain causant des fuites continues ;
- étanchéité inadéquate ;
- dommages dus à l'humidité si les murs et les sols n'ont pas été imperméabilisés ;
- carrelages ou équipements mal installés ;
- travail électrique ou de plomberie incomplet ;
- retards dans la correction des défauts ;
- taches de peinture partout qui n'ont pas été nettoyées, ou où des bâches n'ont pas été utilisées.
Cela ne signifie pas que chaque projet à bas prix est de mauvaise qualité ou que chaque projet premium est sans défaut. Cela signifie que les investisseurs doivent regarder au-delà des rendus et évaluer le promoteur, le constructeur, les projets précédents, la supervision de la construction et les responsabilités post-achèvement.
Le contrat d'achat doit également définir clairement le standard de livraison requis, le processus d'identification des défauts, l'obligation du promoteur de corriger le travail de mauvaise qualité sans coût supplémentaire pour l'acheteur, et le délai dans lequel ces réparations doivent être effectuées.
Tous les promoteurs ne fonctionnent pas de la même manière
Tous les promoteurs ne fonctionnent pas de la même manière
Les normes de prix et de négociation varient également. Dans certaines opportunités indépendantes, les prix ou les conditions peuvent changer pendant les négociations. Dans des cas préoccupants, cela peut se produire après qu'un acheteur a payé un dépôt de réservation.
Cela ne doit pas être considéré comme une pratique standard à travers Asunción.
Les promoteurs réputés ont généralement des listes de prix, des procédures de réservation et des termes contractuels plus clairs. Cependant, il y a des acteurs malveillants dans la ville. Le danger ici de penser que c'est une pratique courante est qu'une expérience négative peut amener un investisseur international à supposer que l'ensemble du marché fonctionne de manière informelle et à ne pas profiter des véritables gains qu'il y a à réaliser.
Les investisseurs étrangers ont besoin d'attentes réalistes
Les investisseurs étrangers ont besoin d'attentes réalistes
Certains étrangers arrivent avec l'hypothèse que presque tout le monde au Paraguay gagne le salaire minimum et que les acheteurs locaux ne peuvent pas se permettre des appartements modernes.
La réalité est plus complexe.
Asunción est la capitale du Paraguay et un important centre corporatif, financier et commercial. Elle compte des entrepreneurs, des propriétaires d'entreprises, des professionnels, des gestionnaires et des cadres prospères avec un pouvoir d'achat significatif. L'urbanisation que la ville a connue au cours des cinq dernières années a créé une classe professionnelle en ascension. De nombreux professionnels éduqués et qualifiés peuvent gagner entre environ 1 000 et 4 000 USD par mois, tandis que les cadres supérieurs et les propriétaires d'entreprises prospères peuvent gagner beaucoup plus.
La réalité est plus complexe.
Asunción est la capitale du Paraguay et un important centre corporatif, financier et commercial. Elle compte des entrepreneurs, des propriétaires d'entreprises, des professionnels, des gestionnaires et des cadres prospères avec un pouvoir d'achat significatif. L'urbanisation que la ville a connue au cours des cinq dernières années a créé une classe professionnelle en ascension. De nombreux professionnels éduqués et qualifiés peuvent gagner entre environ 1 000 et 4 000 USD par mois, tandis que les cadres supérieurs et les propriétaires d'entreprises prospères peuvent gagner beaucoup plus.
Les acheteurs locaux entrent souvent dans des projets en pozo bien avant les investisseurs internationaux. Ils sont familiers avec les promoteurs, entendent parler des lancements par le biais de réseaux locaux et sont souvent prêts à réserver les meilleures unités aux prix d'ouverture les plus bas.
Les acheteurs internationaux, en revanche, peuvent passer des mois à essayer de comprendre le marché avant de prendre une décision. Au moment où ils se sentent prêts, le projet peut déjà être à mi-chemin de son cycle de vente, les unités les mieux positionnées peuvent être parties et les prix peuvent avoir considérablement augmenté.
Par exemple, un appartement d'une chambre dans un développement premium pourrait être lancé à environ 58 000 USD. Un investisseur étranger qui découvre le projet plus tard—ou qui tarde trop—peut finalement payer 70 000 USD ou plus pour une unité comparable.
Prendre le temps de comprendre le marché est sensé, mais attendre indéfiniment peut coûter cher. La meilleure approche est de construire des relations locales de confiance tôt, d'évaluer chaque opportunité correctement et d'être prêt à agir lorsqu'un projet solide est lancé à son prix de départ.
Les investisseurs doivent donc évaluer Asunción en fonction de ses véritables couches économiques plutôt que sur des hypothèses dépassées concernant le Paraguay. Une propriété n'est pas automatiquement surévaluée simplement parce qu'elle coûte plus cher que ce qu'un acheteur étranger s'attendait à payer pour une propriété au Paraguay—particulièrement lorsque cette attente est basée sur des vidéos YouTube dépassées, des informations incomplètes ou des hypothèses irréalistes sur l'économie locale.
Des rendements solides sont possibles, mais ils sont spécifiques au projet
Des rendements solides sont possibles, mais ils sont spécifiques au projet
La hausse des prix ne signifie pas qu'il n'y a plus de bonnes opportunités.
Pour les projets « En Pozo », selon le développement, l'emplacement, la proposition de valeur unique, le modèle locatif, les investisseurs peuvent rencontrer des rendements bruts projetés commençant autour de 6 % à 30 % dans l'année, selon la partie du cycle marketing dans laquelle ils ont acheté.
Certaines propositions de location à court terme, d'hospitalité ou de style Airbnb peuvent projeter des rendements approchant 20 %, bien que ces opportunités impliquent généralement une plus grande complexité opérationnelle et la nécessité d'avoir une société de gestion professionnelle commercialisant la propriété.
Certains développements en pozo peuvent augmenter en prix annoncé de 10 % à 40 % dans l'année à mesure que la construction progresse et que l'inventaire disponible est absorbé plus rapidement que d'autres projets. Certains projets ont enregistré des augmentations allant jusqu'à 47 % au cours de l'année écoulée.
Ces augmentations ne sont pas uniquement motivées par la demande. Les mouvements de devises peuvent également jouer un rôle important. De nombreux promoteurs vendent des appartements en dollars américains tout en payant les matériaux de construction, les fournisseurs et les salaires en guaraní paraguayens. Lorsque le dollar américain s'affaiblit par rapport au guaraní, les promoteurs reçoivent moins de guaraníens pour chaque dollar de chiffre d'affaires, créant une pression inflationniste sur leurs prix libellés en dollars.
Cela signifie qu'une partie d'un gain en capital apparent peut refléter une demande réelle et des progrès de construction, tandis qu'une autre partie peut résulter d'ajustements de taux de change et d'augmentation des coûts de développement locaux.
Le bon projet compte plus que le prix le moins cher
Certaines propositions de location à court terme, d'hospitalité ou de style Airbnb peuvent projeter des rendements approchant 20 %, bien que ces opportunités impliquent généralement une plus grande complexité opérationnelle et la nécessité d'avoir une société de gestion professionnelle commercialisant la propriété.
Certains développements en pozo peuvent augmenter en prix annoncé de 10 % à 40 % dans l'année à mesure que la construction progresse et que l'inventaire disponible est absorbé plus rapidement que d'autres projets. Certains projets ont enregistré des augmentations allant jusqu'à 47 % au cours de l'année écoulée.
Ces augmentations ne sont pas uniquement motivées par la demande. Les mouvements de devises peuvent également jouer un rôle important. De nombreux promoteurs vendent des appartements en dollars américains tout en payant les matériaux de construction, les fournisseurs et les salaires en guaraní paraguayens. Lorsque le dollar américain s'affaiblit par rapport au guaraní, les promoteurs reçoivent moins de guaraníens pour chaque dollar de chiffre d'affaires, créant une pression inflationniste sur leurs prix libellés en dollars.
Cela signifie qu'une partie d'un gain en capital apparent peut refléter une demande réelle et des progrès de construction, tandis qu'une autre partie peut résulter d'ajustements de taux de change et d'augmentation des coûts de développement locaux.
Le bon projet compte plus que le prix le moins cher
Deux investisseurs peuvent dépenser des montants similaires pour des appartements comparables et obtenir des résultats très différents.
Un investisseur peut acheter un appartement d'une chambre bien situé pour 100 000 USD et le revendre plus tard pour 125 000 USD, produisant une augmentation de 25 % avant les coûts de transaction. Le projet a peut-être réussi parce qu'il offrait la bonne combinaison d'emplacement, de réputation du promoteur, de qualité de construction, de design, d'équipements et de demande réelle des acheteurs.
Un autre investisseur peut acheter un appartement d'une chambre moins cher pour 68 000 USD et, au cours de la même période, ne pouvoir le revendre que pour 72 000 USD—une augmentation d'environ 5,9 %. Le prix d'entrée plus bas peut sembler attrayant, mais le projet peut avoir manqué de la même proposition de valeur, de demande locative, d'attrait à la revente ou de rareté.
C'est pourquoi l'appartement le moins cher n'est pas nécessairement le meilleur investissement. L'objectif réel est de choisir le projet avec le meilleur résultat projeté pour le budget de l'investisseur—pas simplement le prix d'achat le plus bas.
Ce que nous essayons de transmettre, c'est que le marché immobilier d'Asunción est fragmenté. Tous les développements ne connaissent pas le même niveau de croissance du capital, et la performance peut varier considérablement d'un projet à l'autre.
Les investisseurs ne peuvent pas compter sur l'hypothèse qu'un marché en hausse fera monter chaque propriété de manière égale. Certains projets apprécieront fortement parce qu'ils offrent la bonne combinaison d'emplacement, de qualité, de rareté, de réputation du promoteur et de demande réelle. D'autres peuvent être laissés sur le rivage parce qu'il y a trop d'unités similaires en concurrence pour les mêmes acheteurs et locataires, avec peu de choses pour les distinguer au-delà d'une étiquette de prix moins chère.
Dans ce marché, la sélectivité compte plus que de simplement gagner une exposition à la croissance globale de la ville.
La connaissance locale fait la différence
Les données immobilières et le matériel marketing ne révèlent pas toujours ce qui se passe sur le terrain. Les loyers annoncés peuvent différer de ce que les locataires sont prêts à payer. Un projet fortement promu peut avoir des fondamentaux faibles, tandis qu'une opportunité plus discrète peut offrir une meilleure construction, un meilleur emplacement ou une meilleure demande locative. C'est ici que la connaissance locale devient importante.
Un investisseur peut acheter un appartement d'une chambre bien situé pour 100 000 USD et le revendre plus tard pour 125 000 USD, produisant une augmentation de 25 % avant les coûts de transaction. Le projet a peut-être réussi parce qu'il offrait la bonne combinaison d'emplacement, de réputation du promoteur, de qualité de construction, de design, d'équipements et de demande réelle des acheteurs.
Un autre investisseur peut acheter un appartement d'une chambre moins cher pour 68 000 USD et, au cours de la même période, ne pouvoir le revendre que pour 72 000 USD—une augmentation d'environ 5,9 %. Le prix d'entrée plus bas peut sembler attrayant, mais le projet peut avoir manqué de la même proposition de valeur, de demande locative, d'attrait à la revente ou de rareté.
C'est pourquoi l'appartement le moins cher n'est pas nécessairement le meilleur investissement. L'objectif réel est de choisir le projet avec le meilleur résultat projeté pour le budget de l'investisseur—pas simplement le prix d'achat le plus bas.
Ce que nous essayons de transmettre, c'est que le marché immobilier d'Asunción est fragmenté. Tous les développements ne connaissent pas le même niveau de croissance du capital, et la performance peut varier considérablement d'un projet à l'autre.
Les investisseurs ne peuvent pas compter sur l'hypothèse qu'un marché en hausse fera monter chaque propriété de manière égale. Certains projets apprécieront fortement parce qu'ils offrent la bonne combinaison d'emplacement, de qualité, de rareté, de réputation du promoteur et de demande réelle. D'autres peuvent être laissés sur le rivage parce qu'il y a trop d'unités similaires en concurrence pour les mêmes acheteurs et locataires, avec peu de choses pour les distinguer au-delà d'une étiquette de prix moins chère.
Dans ce marché, la sélectivité compte plus que de simplement gagner une exposition à la croissance globale de la ville.
La connaissance locale fait la différence
Les données immobilières et le matériel marketing ne révèlent pas toujours ce qui se passe sur le terrain. Les loyers annoncés peuvent différer de ce que les locataires sont prêts à payer. Un projet fortement promu peut avoir des fondamentaux faibles, tandis qu'une opportunité plus discrète peut offrir une meilleure construction, un meilleur emplacement ou une meilleure demande locative. C'est ici que la connaissance locale devient importante.
« La connaissance locale » ne signifie pas simplement être paraguayen ou vivre à Asunción. Cela signifie être activement impliqué dans les différentes facettes du marché immobilier, avoir des relations qui vous donnent des informations privilégiées, avec un doigt sur le pouls de ce qui se passe réellement—ce qui se vend, ce qui se loue, ce qui prend de l'élan et ce qui stagne.
L'image la plus claire vient souvent des personnes travaillant dans la recherche immobilière, les ventes, les locations et la gestion, car elles voient ce qui se passe sous plusieurs angles différents. Elles savent quels projets se vendent, quelles unités restent, ce que les locataires sont réellement prêts à payer, où des problèmes de construction émergent et quels promoteurs gagnent—ou perdent—la confiance des acheteurs.
Une grande partie des informations les plus utiles n'apparaît jamais dans une brochure ou une annonce en ligne. Elles proviennent d'expériences de première main, de relations professionnelles, de retours d'expérience des propriétaires, de demandes de locataires, de plaintes de locataires, d'appels de maintenance de minuit, de visites de site et de l'intelligence de marché informelle qui circule entre les promoteurs, les agents, les entrepreneurs, les investisseurs et les gestionnaires immobiliers.
Dans un marché fragmenté, ce type d'intelligence pratique peut être plus précieux que de se fier à du matériel promotionnel, à des annonces en ligne ou à l'opinion d'une seule personne. L'objectif n'est pas d'éliminer le risque, mais de construire une image plus complète avant de s'engager en capital.
Un marché plein de possibilités
L'image la plus claire vient souvent des personnes travaillant dans la recherche immobilière, les ventes, les locations et la gestion, car elles voient ce qui se passe sous plusieurs angles différents. Elles savent quels projets se vendent, quelles unités restent, ce que les locataires sont réellement prêts à payer, où des problèmes de construction émergent et quels promoteurs gagnent—ou perdent—la confiance des acheteurs.
Une grande partie des informations les plus utiles n'apparaît jamais dans une brochure ou une annonce en ligne. Elles proviennent d'expériences de première main, de relations professionnelles, de retours d'expérience des propriétaires, de demandes de locataires, de plaintes de locataires, d'appels de maintenance de minuit, de visites de site et de l'intelligence de marché informelle qui circule entre les promoteurs, les agents, les entrepreneurs, les investisseurs et les gestionnaires immobiliers.
Dans un marché fragmenté, ce type d'intelligence pratique peut être plus précieux que de se fier à du matériel promotionnel, à des annonces en ligne ou à l'opinion d'une seule personne. L'objectif n'est pas d'éliminer le risque, mais de construire une image plus complète avant de s'engager en capital.
Un marché plein de possibilités
Pour toutes les précautions, Asunción et la Grande Asunción offrent des concepts immobiliers vraiment passionnants.
Nueva Asunción et les communautés orientées vers l'eau d'El Delta apportent un style de vie de lagune, de marina et de bord de mer à un pays enclavé. Le Distrito Perseverancia crée un nouveau district planifié autour d'infrastructures résidentielles, commerciales et de loisirs.
Marena offre quelque chose de particulièrement distinctif pour les amateurs de soleil et les « lapins de plage » qui déménagent au Paraguay pour ses avantages fiscaux mais laissent derrière eux les plages de Thaïlande ou de leur pays d'origine. Un style de vie de type station balnéaire autour d'une vaste lagune cristalline, à portée de la capitale, fait de Marena l'une des meilleures propositions de valeur de la ville.
À travers la ville, une nouvelle génération d'immeubles d'appartements riches en équipements change également la signification de la vie urbaine. Des piscines sur les toits, des salles de sport, des espaces de coworking, des terrasses paysagées, des zones de barbecue, des installations de bien-être, des salles de sport équipées, des cafés et des espaces sociaux transforment les appartements en propositions de style de vie complètes plutôt que de simples lieux pour dormir.
La variété fait partie de ce qui rend le marché si convaincant. Les investisseurs peuvent choisir entre des quartiers urbains établis, des districts commerciaux émergents, des tours premium, des concepts d'hospitalité, des communautés durables fermées, des communautés de lagune et des destinations entièrement nouvelles planifiées.
Le défi n'est pas de trouver des projets. C'est d'identifier ceux qui ont la qualité, la demande et le point de différence pour réussir.
Pour plus d'informations sur les projets et les opportunités d'investissement actuellement disponibles à travers Asunción et la Grande Asunción, contactez ETICO Property Managers.
