Asunción está passando por um rápido crescimento urbano, com novas torres de apartamentos, desenvolvimentos de uso misto, torres corporativas, escritórios, restaurantes, instalações de saúde e varejo premium remodelando bairros estabelecidos.
A demanda está sendo apoiada por profissionais paraguaios em ascensão, empreendedores, executivos, expatriados e proprietários de negócios internacionais em busca de propriedades modernas próximas aos distritos comerciais e de estilo de vida da cidade.
A qualidade da construção, a demanda genuína do mercado e um ponto de diferença claro importam muito mais do que simplesmente escolher a propriedade mais barata e esperar se beneficiar do crescimento geral da cidade, apenas para acabar segurando um lugar muito barato que ninguém quer comprar ou alugar.
Das Torres da Cidade às Praias Internas: O Novo Rosto do Mercado Imobiliário de Asunción
Das Torres da Cidade às Praias Internas: O Novo Rosto do Mercado Imobiliário de Asunción
Asunción está se tornando mais densa, mais moderna e cada vez mais internacional.
Bairros outrora dominados por casas isoladas estão sendo transformados por edifícios de apartamentos, desenvolvimentos comerciais e nova infraestrutura de estilo de vida. Isso está criando centros urbanos mais fortes em torno dos distritos de negócios, compras e entretenimento mais desejáveis da cidade, como Santa Teresa, Villa Morra, Las Lomas e Perseverancia.
Ao mesmo tempo, profissionais paraguaios mais jovens estão saindo da casa da família, construindo carreiras e procurando apartamentos convenientes e seguros. Empreendedores, profissionais de saúde, advogados, engenheiros, gerentes e executivos também estão contribuindo para a demanda por habitação moderna próxima ao trabalho e às comodidades.
Asunción também está atraindo expatriados, investidores, diplomatas e proprietários de negócios estrangeiros. Seu estilo de vida comparativamente acessível, opções de residência acessíveis, ambiente fiscal competitivo e padrão de vida em melhoria aumentaram seu apelo internacional.
Para os investidores, isso cria exposição a uma capital que ainda está relativamente no início de seu ciclo de desenvolvimento moderno, o que significa que os lucros ainda podem ser lucrativos.
O Outro Lado do Boom da Construção
O Outro Lado do Boom da Construção
O rápido desenvolvimento também cria riscos.
Com tantos projetos em construção, construtores e profissionais experientes estão em alta demanda. Desenvolvimentos maiores e melhor financiados estão frequentemente em melhor posição para atrair contratantes estabelecidos, trabalhadores qualificados e supervisão de construção mais forte.
Mais abaixo na escala de preços, a qualidade da construção pode se tornar menos consistente. Esta é uma razão pela qual desenvolvimentos premium e de luxo—frequentemente apoiados por desenvolvedores mais fortes, melhores contratantes e controle de qualidade mais rigoroso—tendem a vender mais rapidamente. Eles frequentemente oferecem uma proposta de valor geral mais forte e são mais propensos a manter seu valor a longo prazo. Sem mencionar que custam menos em manutenção contínua ou conserto de problemas.
Alguns operadores inexperientes estão entrando em negócios de pintura, azulejos, manutenção e construção para capitalizar sobre o boom. Isso criou uma lacuna notável entre a qualidade de algumas campanhas de marketing e a qualidade de seus edifícios acabados.
Os problemas potenciais podem incluir:
- acabamento ruim;
- grout inconsistente;
- nenhum silicone usado na construção do banheiro causando vazamentos contínuos;
- impermeabilização inadequada;
- danos por umidade se as paredes e pisos não foram impermeabilizados;
- azulejos ou acessórios mal instalados;
- trabalho elétrico ou de encanamento incompleto;
- atrasos na correção de defeitos;
- manchas de tinta por toda parte que não foram limpas, ou onde lonas não foram usadas.
Isso não significa que todo projeto de preço mais baixo seja de má qualidade ou que todo projeto premium seja impecável. Isso significa que os investidores devem olhar além das renderizações e avaliar o desenvolvedor, o construtor, projetos anteriores, supervisão da construção e responsabilidades pós-conclusão.
O contrato de compra também deve definir claramente o padrão de entrega exigido, o processo para identificar defeitos, a obrigação do desenvolvedor de corrigir o trabalho de qualidade inferior sem custo adicional para o comprador, e o prazo dentro do qual essas reparações devem ser concluídas.
Nem Todo Desenvolvedor Opera da Mesma Maneira
Nem Todo Desenvolvedor Opera da Mesma Maneira
Os padrões de preços e negociação também variam. Em algumas oportunidades independentes, os preços ou termos podem mudar durante as negociações. Em casos preocupantes, isso pode acontecer após um comprador ter pago um depósito de reserva.
Isso não deve ser considerado uma prática padrão em Asunción.
Desenvolvedores respeitáveis normalmente têm listas de preços, procedimentos de reserva e termos contratuais mais claros. No entanto, existem atores desonestos na cidade. O perigo aqui em pensar que isso é uma prática comum é que uma experiência negativa pode fazer um investidor internacional assumir que todo o mercado opera informalmente e não aproveitar os reais ganhos que existem para serem feitos.
Investidores Estrangeiros Precisam de Expectativas Realistas
Investidores Estrangeiros Precisam de Expectativas Realistas
Alguns estrangeiros chegam com a suposição de que quase todos no Paraguai ganham o salário mínimo e que compradores locais não podem pagar apartamentos modernos.
A realidade é mais complexa.
Asunción é a capital do Paraguai e um importante centro corporativo, financeiro e comercial. Tem empreendedores, proprietários de negócios, profissionais, gerentes e executivos bem-sucedidos com poder de compra significativo. A urbanização pela qual a cidade passou nos últimos 5 anos criou uma classe profissional em ascensão. Muitos profissionais educados e qualificados podem ganhar entre aproximadamente US$1.000 e US$4.000 por mês, enquanto executivos seniores e proprietários de negócios bem-sucedidos podem ganhar consideravelmente mais.
A realidade é mais complexa.
Asunción é a capital do Paraguai e um importante centro corporativo, financeiro e comercial. Tem empreendedores, proprietários de negócios, profissionais, gerentes e executivos bem-sucedidos com poder de compra significativo. A urbanização pela qual a cidade passou nos últimos 5 anos criou uma classe profissional em ascensão. Muitos profissionais educados e qualificados podem ganhar entre aproximadamente US$1.000 e US$4.000 por mês, enquanto executivos seniores e proprietários de negócios bem-sucedidos podem ganhar consideravelmente mais.
Compradores locais muitas vezes entram em projetos en pozo muito antes dos investidores internacionais. Eles estão familiarizados com os desenvolvedores, ouvem sobre lançamentos através de redes locais e estão frequentemente prontos para reservar as melhores unidades aos preços de abertura mais baixos.
Compradores internacionais, por outro lado, podem passar meses tentando entender o mercado antes de tomar uma decisão. Quando se sentem prontos, o projeto pode já estar no meio de seu ciclo de vendas, as unidades melhor posicionadas podem já ter sido vendidas e os preços podem ter aumentado significativamente.
Por exemplo, um apartamento de um quarto em um desenvolvimento premium pode ser lançado por cerca de US$58.000. Um investidor estrangeiro que descobre o projeto mais tarde—ou demora demais—pode acabar pagando US$70.000 ou mais por uma unidade comparável.
Levar tempo para entender o mercado é sensato, mas esperar indefinidamente pode ser caro. A melhor abordagem é construir relacionamentos locais de confiança desde cedo, avaliar cada oportunidade adequadamente e estar pronto para agir quando um projeto forte for lançado a seu preço inicial.
Os investidores, portanto, precisam avaliar Asunción com base em suas camadas econômicas reais, em vez de suposições desatualizadas sobre o Paraguai. Uma propriedade não está automaticamente supervalorizada simplesmente porque custa mais do que um comprador estrangeiro esperava que uma propriedade no Paraguai custasse—particularmente quando essa expectativa é baseada em vídeos desatualizados do YouTube, informações incompletas ou suposições irreais sobre a economia local.
Retornos Fortes São Possíveis, Mas São Específicos do Projeto
Retornos Fortes São Possíveis, Mas São Específicos do Projeto
O aumento dos preços não significa que não há boas oportunidades restantes.
Para projetos “En Pozo”, dependendo do desenvolvimento, localização, proposta de valor única, modelo de aluguel, os investidores podem encontrar rendimentos brutos projetados começando em torno de 6%-30% dentro de um ano, dependendo de qual parte do ciclo de marketing eles compraram.
Algumas propostas de aluguel de curto prazo, hospitalidade ou estilo Airbnb podem projetar retornos próximos a 20%, embora essas oportunidades geralmente envolvam maior complexidade operacional e a necessidade de ter uma empresa de gestão profissional comercializando a propriedade.
Desenvolvimentos selecionados en pozo podem aumentar em preço anunciado de 10% a 40% dentro de um ano à medida que a construção avança e o inventário disponível é absorvido mais rapidamente do que outros projetos. Alguns projetos registraram aumentos de até 47% no ano passado.
Esses aumentos não são impulsionados apenas pela demanda. Movimentos cambiais também podem desempenhar um papel importante. Muitos desenvolvedores vendem apartamentos em dólares americanos enquanto pagam materiais de construção, fornecedores e salários em guaranis paraguaios. Quando o dólar americano se desvaloriza em relação ao guarani, os desenvolvedores recebem menos guaranis por cada dólar de receita de vendas, criando pressão inflacionária sobre seus preços denominados em dólares.
Isso significa que parte de um aparente ganho de capital pode refletir demanda genuína e progresso na construção, enquanto outra parte pode resultar de ajustes na taxa de câmbio e aumento dos custos de desenvolvimento local.
O Projeto Certo Importa Mais do Que o Preço Mais Barato
Para projetos “En Pozo”, dependendo do desenvolvimento, localização, proposta de valor única, modelo de aluguel, os investidores podem encontrar rendimentos brutos projetados começando em torno de 6%-30% dentro de um ano, dependendo de qual parte do ciclo de marketing eles compraram.
Algumas propostas de aluguel de curto prazo, hospitalidade ou estilo Airbnb podem projetar retornos próximos a 20%, embora essas oportunidades geralmente envolvam maior complexidade operacional e a necessidade de ter uma empresa de gestão profissional comercializando a propriedade.
Desenvolvimentos selecionados en pozo podem aumentar em preço anunciado de 10% a 40% dentro de um ano à medida que a construção avança e o inventário disponível é absorvido mais rapidamente do que outros projetos. Alguns projetos registraram aumentos de até 47% no ano passado.
Esses aumentos não são impulsionados apenas pela demanda. Movimentos cambiais também podem desempenhar um papel importante. Muitos desenvolvedores vendem apartamentos em dólares americanos enquanto pagam materiais de construção, fornecedores e salários em guaranis paraguaios. Quando o dólar americano se desvaloriza em relação ao guarani, os desenvolvedores recebem menos guaranis por cada dólar de receita de vendas, criando pressão inflacionária sobre seus preços denominados em dólares.
Isso significa que parte de um aparente ganho de capital pode refletir demanda genuína e progresso na construção, enquanto outra parte pode resultar de ajustes na taxa de câmbio e aumento dos custos de desenvolvimento local.
O Projeto Certo Importa Mais do Que o Preço Mais Barato
Dois investidores podem gastar quantias semelhantes em apartamentos comparáveis e alcançar resultados muito diferentes.
Um investidor pode comprar um apartamento de um quarto bem posicionado por US$100.000 e depois revendê-lo por US$125.000, produzindo um aumento de 25% antes dos custos de transação. O projeto pode ter sido bem-sucedido porque ofereceu a combinação certa de localização, reputação do desenvolvedor, qualidade da construção, design, comodidades e demanda genuína dos compradores.
Outro investidor pode comprar um apartamento de um quarto mais barato por US$68.000 e, ao longo do mesmo período, só conseguir revendê-lo por US$72.000—um aumento de aproximadamente 5,9%. O preço de entrada mais baixo pode parecer atraente, mas o projeto pode ter carecido da mesma proposta de valor, demanda de aluguel, apelo de revenda ou escassez.
É por isso que o apartamento mais barato não é necessariamente o melhor investimento. O verdadeiro objetivo é escolher o projeto com o resultado projetado mais forte para o orçamento do investidor—não simplesmente o menor preço de compra.
O que estamos tentando transmitir é que o mercado imobiliário de Asunción é fragmentado. Nem todo desenvolvimento está experimentando o mesmo nível de crescimento de capital, e o desempenho pode variar amplamente de um projeto para outro.
Os investidores não podem contar com a suposição de que um mercado em alta elevará cada propriedade igualmente. Alguns projetos se valorizarão fortemente porque oferecem a combinação certa de localização, qualidade, escassez, reputação do desenvolvedor e demanda genuína. Outros podem ficar à margem porque há muitas unidades semelhantes competindo pelos mesmos compradores e inquilinos, com pouco a diferenciá-las além de um preço mais barato.
Neste mercado, a seletividade importa mais do que simplesmente ganhar exposição ao crescimento geral da cidade.
O Conhecimento Local Faz a Diferença
Dados imobiliários e material de marketing nem sempre revelam o que está acontecendo no terreno. Os aluguéis anunciados podem diferir do que os inquilinos estão dispostos a pagar. Um projeto muito promovido pode ter fundamentos fracos, enquanto uma oportunidade mais silenciosa pode oferecer melhor construção, localização ou demanda de aluguel. É aqui que o conhecimento local se torna importante.
Um investidor pode comprar um apartamento de um quarto bem posicionado por US$100.000 e depois revendê-lo por US$125.000, produzindo um aumento de 25% antes dos custos de transação. O projeto pode ter sido bem-sucedido porque ofereceu a combinação certa de localização, reputação do desenvolvedor, qualidade da construção, design, comodidades e demanda genuína dos compradores.
Outro investidor pode comprar um apartamento de um quarto mais barato por US$68.000 e, ao longo do mesmo período, só conseguir revendê-lo por US$72.000—um aumento de aproximadamente 5,9%. O preço de entrada mais baixo pode parecer atraente, mas o projeto pode ter carecido da mesma proposta de valor, demanda de aluguel, apelo de revenda ou escassez.
É por isso que o apartamento mais barato não é necessariamente o melhor investimento. O verdadeiro objetivo é escolher o projeto com o resultado projetado mais forte para o orçamento do investidor—não simplesmente o menor preço de compra.
O que estamos tentando transmitir é que o mercado imobiliário de Asunción é fragmentado. Nem todo desenvolvimento está experimentando o mesmo nível de crescimento de capital, e o desempenho pode variar amplamente de um projeto para outro.
Os investidores não podem contar com a suposição de que um mercado em alta elevará cada propriedade igualmente. Alguns projetos se valorizarão fortemente porque oferecem a combinação certa de localização, qualidade, escassez, reputação do desenvolvedor e demanda genuína. Outros podem ficar à margem porque há muitas unidades semelhantes competindo pelos mesmos compradores e inquilinos, com pouco a diferenciá-las além de um preço mais barato.
Neste mercado, a seletividade importa mais do que simplesmente ganhar exposição ao crescimento geral da cidade.
O Conhecimento Local Faz a Diferença
Dados imobiliários e material de marketing nem sempre revelam o que está acontecendo no terreno. Os aluguéis anunciados podem diferir do que os inquilinos estão dispostos a pagar. Um projeto muito promovido pode ter fundamentos fracos, enquanto uma oportunidade mais silenciosa pode oferecer melhor construção, localização ou demanda de aluguel. É aqui que o conhecimento local se torna importante.
“Conhecimento local” não significa simplesmente ser paraguaio ou viver em Asunción. Significa estar ativamente envolvido em diferentes facetas do mercado imobiliário, ter relacionamentos que lhe dão informações privilegiadas, com um dedo no pulso do que está realmente acontecendo—o que está vendendo, o que está alugando, o que está ganhando impulso e o que está parado.
A imagem mais clara geralmente vem de pessoas que trabalham em pesquisa imobiliária, vendas, aluguéis e gestão, porque elas veem o que está acontecendo de várias perspectivas diferentes. Elas sabem quais projetos estão vendendo, quais unidades estão paradas, o que os inquilinos estão realmente dispostos a pagar, onde estão surgindo problemas de construção e quais desenvolvedores estão ganhando—ou perdendo— a confiança dos compradores.
Grande parte das informações mais úteis nunca aparece em um folheto ou listagem online. Elas vêm através de experiências de primeira mão, relacionamentos profissionais, feedback de proprietários, consultas de inquilinos, reclamações de inquilinos, chamadas de manutenção à meia-noite, visitas ao local e a inteligência de mercado informal que circula entre desenvolvedores, agentes, contratantes, investidores e gerentes de propriedade.
Em um mercado fragmentado, esse tipo de inteligência prática pode ser mais valioso do que confiar em material promocional, listagens online ou a opinião de uma pessoa. O objetivo não é eliminar o risco, mas construir uma imagem mais completa antes de comprometer capital.
Um Mercado Cheio de Possibilidades
A imagem mais clara geralmente vem de pessoas que trabalham em pesquisa imobiliária, vendas, aluguéis e gestão, porque elas veem o que está acontecendo de várias perspectivas diferentes. Elas sabem quais projetos estão vendendo, quais unidades estão paradas, o que os inquilinos estão realmente dispostos a pagar, onde estão surgindo problemas de construção e quais desenvolvedores estão ganhando—ou perdendo— a confiança dos compradores.
Grande parte das informações mais úteis nunca aparece em um folheto ou listagem online. Elas vêm através de experiências de primeira mão, relacionamentos profissionais, feedback de proprietários, consultas de inquilinos, reclamações de inquilinos, chamadas de manutenção à meia-noite, visitas ao local e a inteligência de mercado informal que circula entre desenvolvedores, agentes, contratantes, investidores e gerentes de propriedade.
Em um mercado fragmentado, esse tipo de inteligência prática pode ser mais valioso do que confiar em material promocional, listagens online ou a opinião de uma pessoa. O objetivo não é eliminar o risco, mas construir uma imagem mais completa antes de comprometer capital.
Um Mercado Cheio de Possibilidades
Para todas as precauções, Asunción e Grande Asunción estão oferecendo alguns conceitos imobiliários genuinamente empolgantes.
Nueva Asunción e as comunidades voltadas para a água de El Delta estão trazendo vida em lagoas, marinas e à beira-mar para um país sem litoral. O Distrito Perseverancia está criando um novo distrito planejado construído em torno de infraestrutura residencial, comercial e de estilo de vida.
Marena oferece algo particularmente distinto para os amantes do sol e “coelhinhos de praia” que estão se mudando para o Paraguai por suas vantagens fiscais, mas estão deixando para trás as praias da Tailândia ou de seu país de origem. A vida estilo resort em torno de uma lagoa cristalina expansiva, ao alcance da capital, faz de Marena uma das melhores propostas de valor na cidade.
Através da cidade, uma nova geração de edifícios de apartamentos ricos em comodidades também está mudando o significado da vida urbana. Piscinas na cobertura, academias, espaços de coworking, terraços ajardinados, áreas de churrasco, instalações de bem-estar, academias equipadas e espaços sociais estão transformando apartamentos em propostas de estilo de vida completas, em vez de simplesmente lugares para dormir.
A variedade é parte do que torna o mercado tão atraente. Os investidores podem escolher entre bairros urbanos estabelecidos, distritos comerciais emergentes, torres premium, conceitos de hospitalidade, comunidades sustentáveis fechadas, comunidades de lagoa e destinos totalmente novos planejados.
O desafio não é encontrar projetos. É identificar aqueles com qualidade, demanda e ponto de diferença para ter sucesso.
Para mais informações sobre os projetos e oportunidades de investimento atualmente disponíveis em Asunción e Grande Asunción, entre em contato com a ETICO Property Managers.
